서울북부지방법원 2025타경11814. 도봉구 쌍문동 라온채 2층 202호, 전용 43.91㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저가는 감정가 302,000,000원의 80%인 241,600,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 표면상 가장 큰 쟁점은 임차권자 정찬영의 보증금 291,000,000원이 최저가보다 49,400,000원 크다는 점입니다. 그러나 이 사건에서는 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력과 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출했습니다.
따라서 최저가가 보증금보다 낮더라도 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다. 이 물건은 확약의 적용을 받는 정찬영 보증금에 관한 매수인 인수가 실질 0원*이므로, 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 241,600,000원입니다. 다만 가격이 싸다고 판단할 최근 실거래 근거는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141 라온채 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 도봉구 우이천로38다길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.91㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이양미 (2021.07.02. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 241,600,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 규모 | 라온채 16세대 · 2021.01.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 확약으로 임차보증금 인수는 0원*
권리 계산상 말소기준은 2021.02.04. 수협은행 근저당권으로 제시되어 있습니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며 공동담보목록 제2021-98호가 기재되어 있습니다. 이후 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 정찬영의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정찬영 | 제2층 제202호 전부 주거·임차권등기 | 전입 2021.07.02 확정 2021.05.31 | 291,000,000원 | 2023.07.21 요구함 | 없음 말소기준 이후 전입 | HUG 주장 | 인수 0원* 잔존청구 포기·말소 동의 |
정찬영은 2021.05.31. 확정일자를 받고 2021.07.02. 전입·점유를 시작했으며, 2023.07.21. 보증금 291,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 자료상 전입일이 말소기준일인 2021.02.04. 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
* 정찬영의 임차보증금은 291,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 미배당 보증금은 291,000,000원이지만, 제출된 확약에 따라 매수인 상대 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 반영했습니다.
③ 가격·환금성 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 241,600,000원으로 감정가 302,000,000원의 80%입니다. 확약으로 매수인 인수가 0원이므로 실질취득도 241,600,000원입니다. 그러나 라온채의 최근 실거래 금액과 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 판단 항목 | 확인 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 302,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가·실질취득 | 241,600,000원 | 1회 유찰·인수 0원* |
| 총 세대수 | 16세대 | 소규모 다세대 건물 |
| 경매 평균 유찰 | 5.0회 | 다회 유찰 통계 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% | 가격·환금성 보수적 접근 필요 |
| 최근 낙찰·실거래 | 해당 없음 | 가격 메리트 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 241,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,182,400원 | - |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,800,000,000원 | 237,417,600원 | 1,562,582,400원 |
| 2. 가압류 · 김미현·조은경 | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 291,000,000원 | 0원 | 291,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 집행비용 4,182,400원을 제외한 237,417,600원이 수협은행에 배당되고, 가압류권자와 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 전체 채권 미배당은 1,953,582,400원입니다. 다만 이 거액의 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 241,600,000원 | 237,417,600원 | 1,953,582,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 193,280,000원 | 189,774,080원 | 2,001,225,920원 | 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 154,624,000원 | 151,659,264원 | 2,039,340,736원 | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고액, 세금, 집행비용과 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지도배와 일부 타일, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기와 화재경보기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역에 포함되며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.01.29. 준공된 16세대 소규모 다세대로, 경매 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0% 통계를 감안한 보수적 출구전략이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건·제출 여부를 원문으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 정찬영 임차권등기의 실제 말소 시점과 필요한 서류·협조 주체를 확인하세요.
- 수협은행 근저당. 2021.06.09. 말소 기재와 1,800,000,000원 선순위 배당 반영이 함께 존재합니다. 최신 등기부와 공동담보목록 제2021-98호를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.07.02. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 동일 면적 다세대의 최신 실거래와 매물 호가를 별도로 조사하세요.
- 내부 확인. 현황조사 당시 폐문부재로 내부구조도는 건축물대장 도면을 기준으로 작성됐습니다. 누수·결로·마감·설비 상태를 현장 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 확약이 인수 위험을 해소하더라도 실제 점유 상태와 인도 일정을 확인하고 명도 비용을 별도로 산정하세요.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비와 당해세, 최우선변제 가능성은 관리주체와 집행법원에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 보증금 291,000,000원이 최저가보다 크다는 숫자 자체가 아니라, 주택도시보증공사가 제출한 확약입니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정찬영 보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득은 241,600,000원입니다.
그렇다고 241,600,000원이 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 확인치가 없고, 16세대 소규모 다세대이며 평균 유찰 횟수 5.0회·낙찰률 0.0%의 경매 통계가 확인됩니다. 여기에 수협은행 근저당 말소 기재와 예상배당 사이의 대조 필요성도 남습니다. 확약으로 주된 인수 위험은 해소됐지만, 가격 검증과 등기 원본 확인이 선행돼야 하는 보수적 검토 대상입니다.
