서울북부지방법원 2025타경11819. 서울 중랑구 면목동 ‘오렌지타운4차’ 제101동 4층 401호, 전용 43.19㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 방 3개와 거실, 주방·식당, 욕실, 발코니, 현관으로 이용 중인 7층 건물 내 4층 물건입니다. 감정가는 329,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 263,200,000원입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 380,000,000원인 임차권입니다. 임차인 박정수의 전입·점유 개시일은 2022.07.11로, 말소기준인 2016.07.13 수산업협동조합중앙회 근저당보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당권자와 경매 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차권입니다. 여기에 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 임차관계의 매수인 승계액은 실질 0원*으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 145-37 제101동 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 중랑구 봉우재로20길 58 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 전용 43.19㎡ · 7층 중 4층 |
| 이용상태 | 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니·현관 |
| 소유자 | 송종상 (2022.07.11. 매매, 거래가액 380,000,000원 · 2022.07.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 263,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 412,082,455원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 보증금 3.8억이 곧 인수액은 아니다
말소기준권리는 2016.07.13. 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 동양자산관리대부의 가압류, 국민건강보험공단과 중랑구의 압류, 박정수의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박정수 제101동 제4층 제401호 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.06.09 확정일자 2022.06.10 전입·점유 2022.07.11 임차권등기·배당요구 2023.06.21 | 380,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 주장 승계 0원* |
* 인수 0원 판단은 박정수 임차관계에 제출된 확약과 후순위 전입을 전제로 합니다. 해당 확약은 박정수 임차관계에만 적용되므로, 현장 확인 과정에서 별도의 점유자나 다른 임차관계가 확인되면 그 위험은 따로 검토해야 합니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
오렌지타운4차는 2016.06.24. 준공된 28세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인된 거래는 총 4건이며, 대상과 같은 전용 43.19㎡ 거래는 2022.07, 2022.10, 2025.03에 있습니다. 전체 평균 326,250,000원에는 2022년의 345,000,000원·380,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 43.19㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 41.35㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2022.10 | 43.19㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.07 | 43.19㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 326,250,000원 |
현재 최저가와 실질취득가는 모두 263,200,000원입니다. 최근 12개월 평균 290,000,000원의 90.8%이지만, 가장 최신 거래인 2025.03의 260,000,000원보다는 3,200,000원 높아 최신 거래의 101.2%입니다. 더구나 최근 가격이 과거 거래보다 20.0% 하락한 흐름이므로, 전체 평균이나 과거 고가 거래만 근거로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,484,800원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 3,000,000,000원 | 258,715,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 179,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 48,848,081원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 412,082,455원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 수산업협동조합중앙회 근저당에 배당되고, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 총 채권액 3,640,230,536원 중 채권자 예상배당은 258,715,200원, 미배당액은 3,381,515,336원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중목초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·연립주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물이며, 승강기·도시가스보일러 난방· 위생 및 급배수·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 북측과 남측 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역, 면목패션 특정개발진흥지구와 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속합니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지목이 도로인 경우에 한해 2024.09.10.~2029.09.09. 적용됩니다.
- 환금성. 28세대의 소규모 도시형생활주택이고 확인된 거래가 4건에 그칩니다. 최근 거래가는 260,000,000원까지 낮아졌으며 최근 가격 추세도 -20.0%여서, 대단지 공동주택보다 매도 기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 및 제출 확약서 원본에 동일하게 기재됐는지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확약은 박정수 임차관계에만 적용됩니다. 현장 방문과 현황조사 원본으로 실제 점유자와 추가 임차관계 유무를 다시 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 전체 평균 326,250,000원보다 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요. 최신 거래 260,000,000원과 최근 추세 -20.0%가 더 중요한 기준입니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 이력 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 배당 전에 차감될 수 있으므로 세목별 체납 내역을 확인하세요.
- 회차별 상한 설정. 현재 263,200,000원, 2회 유찰 시 210,560,000원, 3회 유찰 시 168,448,000원의 가격 시나리오를 기준으로 수리비·명도비·취득 부대비용을 반영한 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 마감·보일러·승강기 등 실제 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임차보증금 380,000,000원이지만, 그 숫자가 그대로 매수인 부담으로 이어지지는 않습니다. 박정수의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사의 확약까지 있어 해당 임차관계의 실질 인수액은 0원*입니다.
그러나 권리가 정리됐다는 이유만으로 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가 263,200,000원은 최신 거래 260,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세는 -20.0%입니다. 소규모 28세대 다세대주택이라는 환금성 특성까지 고려하면, 과거 전체 평균보다 낮다는 사실보다 최신 거래와 하락 흐름을 우선해야 합니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 보증금 공포가 아니라 하락장 속 적정 응찰가입니다.
