의정부지방법원 2025타경2374. 경기도 파주시 와동동 엠버418오피스텔 13층 1306호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 유희연이며, 2019년 소유권 취득 당시 거래가액은 133,403,760원입니다. 이후 은곡신용협동조합을 근저당권자로 하여 채권최고액 117,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
채무관계가 정리되지 않으면서 은곡신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 엠지캐피탈·하나캐피탈·경기신용보증재단의 가압류가 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 하지만 입찰자는 이 할인율보다 먼저 등기상 권리 소멸 여부, 실제 임대차관계, 현재 시장가격을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 13층 1306호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 경의로 1250 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 26층 중 13층 · 2019.03.22. 사용승인 |
| 소유자 | 유희연 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2019.06.12. · 등기상 거래가액 133,403,760원 |
| 감정가 | 146,000,000원 |
| 최저매각가 | 71,540,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 은곡신용협동조합 (경매개시결정 등기 기준) |
| 청구금액 | 99,994,358원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 말소기준권리 | 2019.06.12. 은곡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 117,600,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 임대등록은 별도 점검
말소기준은 2019.06.12. 설정된 은곡신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 117,600,000원이며 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 등기된 엠지캐피탈·하나캐피탈·경기신용보증재단의 가압류도 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 채권들의 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 2026.02.12.에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실이 등기돼 있습니다. 확정채권양도에 따른 이전으로, 새로운 선순위 근저당권이 추가 설정된 것은 아닙니다. 경매개시 당시 채권자와 현재 등기상 근저당권자가 다르므로 최종 채권자 지위와 배당관계는 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 이미선입니다. 전입일은 2021.02.26.로, 2019.06.12. 말소기준근저당보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력이 없는 후순위 전입자에 해당합니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 및 임대차계약의 내용은 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 · 1306호 | 2021.02.26. | 미상 | 전입 후순위 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미확인 | 해당 없음 보증기관 신고 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 71,540,000원으로 감정가 146,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 감정평가액과 현재 거래가능가격은 서로 다릅니다.
이 물건에 대해서는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 그러므로 최저가가 시세보다 저렴하다거나 이미 충분한 안전마진이 확보됐다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 사건상 용도가 근린시설이고 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)이므로, 비교 거래 역시 실제 용도·규모·층·사용형태가 유사한 물건을 중심으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,687,720원 |
| 1. 근저당 · 은곡신용협동조합 | 117,600,000원 | 69,852,280원 |
| 2. 가압류 · 엠지캐피탈 | 147,848,178원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 | 10,375,930원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 근저당 배당액은 채권최고액 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 배당표의 은곡신용협동조합 명칭은 원래 근저당권자를 기준으로 한 것으로, 2026.02.12. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실이 최종 배당에 반영되는지 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 전체 채권액 | 305,824,108원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 69,852,280원 |
| 총 미배당액 | 235,971,828원 |
| 신청채권 청구액 | 99,994,358원 |
| 신청채권 배당 상태 | 전액 충족되지 않음 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 산정 인수액 | 0원 |
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 늘어나는 미배당
| 경매 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 235,971,828원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 257,047,512원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 271,800,491원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 근저당권자와 후순위 채권자가 회수하지 못하는 금액은 커집니다. 그러나 일반적으로 매각으로 소멸하는 근저당과 가압류의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 이 사건의 시뮬레이션도 모든 제시 회차에서 매수인 인수액 0원으로 계산하고 있습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시 와동동 지산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 도서관 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 운정역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 26층 건물 중 13층 1306호입니다. 사용승인일은 2019.03.22.이며 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 47m 포장도로와 북동측 폭 약 16m 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 지산초등학교 상대보호구역에 관한 재확인 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 5,243,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 해당 호실의 실거래 시세 또는 적정 낙찰가를 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 운정역 인근 입지와 오피스텔 이용상태를 고려할 필요가 있으나, 현재 매매 실거래와 임대료 수준이 확인되지 않아 거래 유동성 및 적정 매각가격은 별도 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 용도·유사 규모의 최근 거래가격과 현재 매물가격을 확인하세요.
- 건축물대장 용도 대조. 사건의 근린시설 표시와 감정평가의 업무시설(오피스텔) 이용상태를 대조하고 실제 사용·임대 가능 범위를 확인하세요.
- 임차인 이미선 확인. 2021.02.26. 전입 사실 외에 보증금, 확정일자, 배당요구, 임대차계약의 실체, 현재 점유 여부를 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서 명도 비용을 확정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대등록 의무기간, 등록 유지 여부, 경매 매각 후의 행정상 의무 및 적용 관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.12. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 경매신청·채권계산서·배당관계를 대조하세요.
- 명도·점유 확인. 현재 실제 점유자를 파악하고, 필요 시 인도명령·인도소송 및 점유 이전 협의에 따른 비용과 기간을 검토하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 공용관리비와 당해세 등 예상 배당표에서 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 임대등록 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 취득조건”
파주 엠버418오피스텔 1306호는 감정가 146,000,000원에서 최저매각가 71,540,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준근저당과 후순위 가압류의 권리 소멸관계는 비교적 단순하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 후순위 전입자 이미선의 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기가 존재하며, 용도 표시도 원본 대조가 필요합니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
권리상 소멸 구조는 양호하지만, 명도·임대등록·가격 검증은 아직 필요합니다. 현재 단계의 결론은 조건부 검토입니다. 적정 입찰 여부는 실제 시장가격과 임차·용도관계를 확인한 후 판단하는 것이 합리적입니다.
