의정부지방법원 2025타경2374. 파주시 와동동 엠버418오피스텔 13층 1306호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2019.06.12. 설정된 은곡신용협동조합의 근저당권 117,600,000원이며, 뒤에 설정된 엠지캐피탈·하나캐피탈·경기신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 이미선으로 조사됐지만 전입일은 2021.02.26.입니다. 말소기준권리인 2019.06.12. 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 그 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2374 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 13층 1306호 · 경기도 파주시 경의로 1250 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 26층 중 13층 |
| 사용승인일 | 2019.03.22. |
| 소유자 | 유희연 단독소유 · 거래가액 133,403,760원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은곡신용협동조합 / 99,994,358원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유권은 2019.06.12. 유희연에게 이전됐고 같은 날 은곡신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.02.12. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 것으로 등기돼 있어, 최종 배당권자와 채권관계는 최신 등기와 배당표를 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 1306호 | 2021.02.26. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 말소기준 2019.06.12. 이후 전입 | 확인 필요 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이미선의 전입일은 근저당권 설정일보다 약 1년 8개월 늦어 대항요건의 선후관계상 낙찰자에게 보증금을 주장할 수 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위는 확정할 수 없지만, 이는 배당 문제이며 매수인이 보증금을 인수하는 문제와는 구분됩니다.
③ 가격 해석 — 70%는 할인율이지 시세가 아니다
현재 최저매각가는 102,200,000원으로 감정가 146,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않아, 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 102,200,000원입니다. 향후 유찰되면 실질취득액도 71,540,000원, 50,078,000원으로 낮아지지만, 실제 가격 경쟁력은 주변 오피스텔의 최신 거래가·임대수익·관리비·공실률과 비교해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 은곡신용협동조합 | 117,600,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 가압류 · 엠지캐피탈 주식회사 | 147,848,178원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 10,375,930원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 205,854,908원이나, 후순위 채권의 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·도서관이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 운정역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물의 13층이며 사용승인일은 2019.03.22.입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 47m 포장도로, 북동측으로 폭 약 16m 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 대로3류·중로2류 등에 접하므로 관련 규제는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 업무시설 오피스텔은 실거래가격뿐 아니라 임대료, 공실 가능성, 관리비와 업무시설 수요가 환금성에 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이미선의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2021.02.26.과 말소기준일 2019.06.12.의 선후관계를 주민등록 및 등기 원본으로 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 등기의 현재 효력, 매각 후 말소 여부와 임대사업자 지위 관련 사항을 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2026.02.12. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 최종 권리자와 배당관계를 최신 등기 및 배당표에서 확인하세요.
- 실거래 검증. 최저가 102,200,000원을 운정역 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가와 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 수익성 점검. 실제 임대료·관리비·공실 기간을 확인해 취득가 대비 임대수익을 계산하세요.
- 체납 확인. 관리비 중 공용부분 체납액과 당해세 등 매각대금 외 지출 가능성을 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인이 점유 중이므로 낙찰 후 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 보류”
이 사건의 핵심은 이미선의 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 따라서 임차보증금이 확인되지 않았더라도 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류의 대규모 미배당도 낙찰자가 떠안을 채무는 아닙니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없고, 물건의 실제 이용상태도 업무시설 오피스텔입니다. 임대수익과 공실, 관리비, 유사 호실 거래가를 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 권리상 검토 가능, 가격은 추가 검증 후 판단입니다.
