의정부지방법원 2025타경3384. 경기도 파주시 광탄면 분수리 436-2 소재 공장 이용 부동산과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,364,910,000원, 현재 최저매각가는 468,164,000원으로 이미 3회 유찰됐습니다. 목록 1 토지는 목록 2 건물의 공장용지로 이용 중이고, 목록 2 건물은 단층공장으로 가동·나동이 소재하며, 목록 3 토지는 도로로 이용됩니다. 제시외 건물도 포함해 일괄매각합니다.
등기상 핵심은 2023년 8월 4일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 956,400,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 하나은행 배당에 소진되어 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3384 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 분수리 436-2 · 경기도 파주시 광탄면 혜음로 935-22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가동: 공장·사무실·창고·화장실 · 나동: 공장·창고 |
| 소유자 | 윤원철 |
| 감정가 / 최저가 | 1,364,910,000원 / 468,164,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 835,391,605원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 이후는 소멸
과거 국민은행·한국씨티은행·인천저축은행·현대저축은행·우리은행·부산은행 관련 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.08.04. 하나은행 근저당입니다. 그 뒤 2025.03.26. 경기신용보증재단 가압류 32,916,678원과 2025.06.20. 하나은행 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 3회 유찰 — 가격은 감정가의 34%
현재 회차 최저가는 468,164,000원으로 감정가 1,364,910,000원의 34% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰되면 327,714,800원, 그다음 회차는 229,400,360원 시나리오입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 468,164,000원 | 461,082,360원 | 528,234,318원 |
| 4회 유찰 시 | 327,714,800원 | 322,326,793원 | 666,989,885원 |
| 5회 유찰 시 | 229,400,360원 | 225,388,755원 | 763,927,923원 |
③ 예상배당표 (매각가 468,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,081,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 956,400,000원 | 461,082,360원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 32,916,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 989,316,678원 중 461,082,360원이 배당되고, 528,234,318원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 공장·토지 이용 및 입지
- 이용상태. 가동은 공장·사무실·창고·화장실, 나동은 공장·창고로 이용 중입니다.
- 토지 이용. 목록 1 토지는 공장용지로 이용 중이고 목록 3 토지는 도로로 이용됩니다. 목록 1 지상의 화단·수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내부는 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 전기설비와 급배수설비, 가동의 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 광탄면 행정복지센터 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·창고·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업 Zone)이며 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실점유자 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 공장 실제 사용자와 점유형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 목록 1 지상의 화단·수목, 목록 2 건물에 소재하는 계단도 평가에 포함됐습니다.
- 공장 가동 상태 확인. 가동·나동이 공장과 창고로 이용 중이므로 기계·설비와 건물 부합물의 소유관계를 원본 서류 및 현장에서 구분해야 합니다.
- 도로 이용 확인. 목록 3 토지가 도로로 이용 중인 만큼 실제 출입 동선과 차량 접근 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외에 군사시설·역사문화환경 관련 제한이 함께 기재돼 있으므로 향후 증·개축이나 용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없는 상태라 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다. 토지·건물의 개별 시장가를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2023.08.04. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 468,164,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다. 더구나 공장·토지라는 용도 특성상 실제 점유관계와 사용수익, 규제, 공장 상태를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만 보고 들어가기는 어렵습니다. 등기상 인수는 0원, 승부처는 현장 점유와 실제 시장가 검증입니다.
