의정부지방법원 2025타경3384. 파주시 광탄면 분수리 436-2 소재의 공장과 토지 일괄매각 물건입니다. 목록 토지는 공장용지로 이용되고, 단층 공장 가동과 나동이 소재하며, 별도 토지는 도로로 이용 중입니다. 제시외 건물이 포함되고 화단·수목과 건물 계단도 평가에 반영됐습니다.
권리 흐름은 과거 등기 이력이 많아 복잡해 보이지만, 국민은행·한국씨티은행·인천저축은행· 현대저축은행·우리은행·부산은행의 종전 근저당권은 각각 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.04. 주식회사하나은행 근저당권 956,400,000원입니다. 그 뒤 경기신용보증재단 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정이 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 분수리 436-2 · 경기도 파주시 광탄면 혜음로 935-22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지, 단층 공장 가동·나동, 도로 |
| 공장 이용상태 | 가동: 공장·사무실·창고·화장실 · 나동: 공장·창고 |
| 소유자 | 윤원철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,364,910,000원 / 955,437,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 835,391,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 일괄매각 범위 | 토지·공장 건물·도로 · 제시외 건물 포함 · 화단·수목 및 계단 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 현재 기준은 하나은행
대항력 있는 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 공장 운영자와 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현장에서 확인해야 합니다. 현재 등기상 말소기준권리보다 앞선 압류와 종전 근저당권은 모두 별도의 말소등기가 존재합니다. 따라서 현재 등기 흐름에 따르면 하나은행 근저당권과 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 70%는 감정가 할인율이지 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 955,437,000원으로 감정가 1,364,910,000원의 70%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 668,805,900원, 다시 유찰되면 468,164,130원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 955,437,000원 | 2,640,234,048원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 668,805,900원 | 2,923,998,837원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 468,164,130원 | 3,122,634,189원 |
그러나 이 물건은 동일 권역 공장·토지의 최근 거래가격이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 경쟁력이 충분하다고 결론내리면 안 됩니다. 공장 물건은 토지 형상·도로 조건·건물 상태· 실제 사용 가능성에 따라 가격 편차가 커, 현장과 인근 거래사례를 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 955,437,000원 가정)
| 배당 요약 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 955,437,000원 | 현재 최저매각가 가정 |
| 집행비용 | 11,954,370원 | 매각가 기준 추정 |
| 채권자 예상배당 합계 | 943,482,630원 | 제시된 배당 시뮬레이션 합계 |
| 채권 미배당 합계 | 2,640,234,048원 | 채권총액 3,583,716,678원 기준 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 잔여 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 | 등기상 기준권리 이후 소멸 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 광탄면 신산리 소재 광탄면 행정복지센터 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 공장·창고·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내부는 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 전기설비와 급배수설비, 가동의 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 가동은 공장·사무실·창고·화장실, 나동은 공장·창고로 이용 중입니다. 별도 토지는 도로로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역 산업 Zone에 속합니다.
- 제한. 모든 축종 가축사육제한구역, 군사시설 관련 5.5미터 위임 및 전방지역 25km 제한보호구역, 윤관장군묘 역사문화환경보존지역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·창고·주택·농경지가 혼재한 지역의 비주거용 부동산으로, 일반 주거물건보다 매수층과 금융 조건이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 운영자와 실제 점유자, 사용계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소등기 원본 대조. 과거 국민은행·한국씨티은행·인천저축은행·현대저축은행·우리은행· 부산은행 담보권의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 공장용지·가동·나동·도로·제시외 건물과 화단·수목·계단의 포함 범위를 매각목록 및 감정평가서 도면과 대조하세요.
- 도로와 경계. 도로로 이용 중인 토지의 위치, 공장 진출입 동선과 실제 차량 통행 조건을 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·산업 Zone·군사시설 제한·역사문화환경보존지역이 증축이나 용도변경에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 955,437,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 인근 공장·창고 거래사례와 토지가격, 건물 상태를 대조해 별도의 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재검토. 배당 시뮬레이션에 과거 말소된 담보권이 포함돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 기준으로 다시 계산하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각목록 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 검증형”
이 물건은 등기 이력만 보면 수많은 근저당권이 보여 복잡하지만, 종전 담보권은 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 말소기준은 2023.08.04. 하나은행 근저당권이며, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 공장·토지의 최근 실거래와 직접 비교한 근거가 없어 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 도로 토지, 군사시설 및 역사문화환경 규제가 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장 상태는 보류입니다. 실제 점유·운영 상태와 일괄매각 범위, 인근 거래사례를 확인해 955,437,000원의 안전마진을 별도로 검증해야 합니다.