서울북부지방법원 2025타경11882. 도봉구 쌍문동 신동아아파트 3층 301호, 전용면적 비교 대상 66.43㎡의 아파트입니다. 소유자 이권모는 2008년 2월 5일 매매를 원인으로 거래가액 186,000,000원에 취득했고, 2025년 2월 14일 오케이저축은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기부에는 2003년부터 신한은행·우리은행·현대캐피탈·에스비아이저축은행을 거친 담보권 교체 이력이 길게 남아 있지만, 각 담보권에는 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 등기 요약상 존속 근저당은 1건이며, 2022년 7월 14일 설정된 오케이저축은행 근저당 356,400,000원이 경매개시결정의 직접 원인이 된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 139-52 신동아아파트 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 도봉로117길 70 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 지상 6층 중 3층 |
| 비교 전용면적 | 66.43㎡ |
| 소유자 | 이권모 (2008.02.05 매매, 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 300,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 324,492,736원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 교체·말소, 인수액은 0원
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인 승계액은 없고, 현재 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입세대는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 3억’이 최근 거래보다 낮다
매수인 인수액이 0원이므로 이 물건의 실질취득가는 최저매각가와 같은 300,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 372,000,000원과 최신 거래 389,000,000원을 우선해 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 65.71㎡ | 3층 | 389,000,000원 |
| 2024.10 | 63.03㎡ | 5층 | 355,000,000원 |
| 2021.10 | 63.03㎡ | 5층 | 330,000,000원 |
| 2021.08 | 65.71㎡ | 3층 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 372,000,000원 |
현재 실질취득가 3억원은 최근 12개월 평균보다 72,000,000원 낮고, 최신 거래보다 89,000,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 80.6%, 최신 거래 대비 약 77.1%입니다. 전체 거래 평균 348,000,000원과 비교해도 86.2% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 을구 1번 · 냉동물가공수산업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 을구 3번 · 신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 4번 · 신한은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 5번 · 신한은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 6번 · 신한은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 7번 · 우리은행 | 132,000,000원 | 96,000,000원 |
| 을구 9번 · 현대캐피탈 | 220,800,000원 | 0원 |
| 을구 11번 · 에스비아이저축은행 | 324,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 오케이저축은행 | 356,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,232,200,000원 중 예상배당은 295,000,000원, 미배당은 937,200,000원입니다. 등기부에는 여러 근저당의 말소 이력이 함께 존재하므로 위 표는 각 기재액을 순차 반영한 참고 시나리오입니다. 실제 배당은 말소된 권리의 배제, 실제 채권잔액, 당해세 및 교부청구에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신도봉중학교 북서측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 6층 건물이며, 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기와 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2003년 5월 준공된 19세대 소규모 단지로 거래 표본이 적어, 대단지 아파트보다 매도 기간과 호가 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 주민등록 전입일과 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 말소 연혁 대조. 2003년 이후 담보권 설정과 말소가 반복됐습니다. 현재 유효한 근저당과 말소기준권리를 최신 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
- 당해세 확인. 과거 국세·지방세 압류 이력이 있습니다. 압류 말소 여부와 별개로 배당요구된 당해세가 있는지 법원 기록을 확인하세요.
- 거래 표본 보정. 최근 12개월 평균은 2건에 불과합니다. 301호의 내부 상태와 동일층 거래를 반영해 응찰가 상한을 조정하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 기재돼 있으므로, 취득 목적과 허가 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구종기 내역을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 앞서는 1회 유찰 물건
이 물건은 신고 임차인과 매수인 인수액이 없다는 점에서 권리 구조가 비교적 단순합니다. 1회 유찰로 실질취득가는 3억원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 3.72억원의 80.6%, 최신 거래 3.89억원의 약 77.1%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 구간보다 14.8% 높아, 제공된 거래 자료만 기준으로 보면 가격 조건은 긍정적입니다.
다만 19세대 소규모 단지라 거래 표본이 부족하고, 등기부에는 과거 근저당과 압류의 설정·말소 연혁이 복잡하게 남아 있습니다. 임대관계 미상과 당해세 가능성까지 원본에서 정리한 뒤 접근해야 합니다. 결론은 가격은 매력적, 인수 위험은 낮음, 원본 확인은 필수입니다.
