인수 0원에 1회 유찰, 최근 시세의 80.6% — 쌍문동 신동아아파트 301호

서울북부지방법원 2025타경11882. 도봉구 쌍문동 신동아아파트 3층 301호, 전용면적 비교 대상 66.43㎡의 아파트입니다. 소유자 이권모는 2008년 2월 5일 매매를 원인으로 거래가액 186,000,000원에 취득했고, 2025년 2월 14일 오케이저축은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기부에는 2003년부터 신한은행·우리은행·현대캐피탈·에스비아이저축은행을 거친 담보권 교체 이력이 길게 남아 있지만, 각 담보권에는 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 등기 요약상 존속 근저당은 1건이며, 2022년 7월 14일 설정된 오케이저축은행 근저당 356,400,000원이 경매개시결정의 직접 원인이 된 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보권은 교체·말소, 인수액은 0원

신고된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인 승계액은 없고, 현재 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입세대는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 3억’이 최근 거래보다 낮다

매수인 인수액이 0원이므로 이 물건의 실질취득가는 최저매각가와 같은 300,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 372,000,000원과 최신 거래 389,000,000원을 우선해 비교하는 것이 적절합니다.

현재 실질취득가 3억원은 최근 12개월 평균보다 72,000,000원 낮고, 최신 거래보다 89,000,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 80.6%, 최신 거래 대비 약 77.1%입니다. 전체 거래 평균 348,000,000원과 비교해도 86.2% 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

채권최고액 합계 1,232,200,000원 중 예상배당은 295,000,000원, 미배당은 937,200,000원입니다. 등기부에는 여러 근저당의 말소 이력이 함께 존재하므로 위 표는 각 기재액을 순차 반영한 참고 시나리오입니다. 실제 배당은 말소된 권리의 배제, 실제 채권잔액, 당해세 및 교부청구에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신도봉중학교 북서측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 6층 건물이며, 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기와 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2003년 5월 준공된 19세대 소규모 단지로 거래 표본이 적어, 대단지 아파트보다 매도 기간과 호가 편차가 커질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 주민등록 전입일과 실제 점유자를 다시 확인하세요.
• 말소 연혁 대조. 2003년 이후 담보권 설정과 말소가 반복됐습니다. 현재 유효한 근저당과 말소기준권리를 최신 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
• 당해세 확인. 과거 국세·지방세 압류 이력이 있습니다. 압류 말소 여부와 별개로 배당요구된 당해세가 있는지 법원 기록을 확인하세요.
• 거래 표본 보정. 최근 12개월 평균은 2건에 불과합니다. 301호의 내부 상태와 동일층 거래를 반영해 응찰가 상한을 조정하세요.
• 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 기재돼 있으므로, 취득 목적과 허가 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구종기 내역을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — 권리보다 가격이 앞서는 1회 유찰 물건

이 물건은 신고 임차인과 매수인 인수액이 없다는 점에서 권리 구조가 비교적 단순합니다. 1회 유찰로 실질취득가는 3억원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 3.72억원의 80.6%, 최신 거래 3.89억원의 약 77.1%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 구간보다 14.8% 높아, 제공된 거래 자료만 기준으로 보면 가격 조건은 긍정적입니다.

다만 19세대 소규모 단지라 거래 표본이 부족하고, 등기부에는 과거 근저당과 압류의 설정·말소 연혁이 복잡하게 남아 있습니다. 임대관계 미상과 당해세 가능성까지 원본에서 정리한 뒤 접근해야 합니다. 결론은 가격은 매력적, 인수 위험은 낮음, 원본 확인은 필수입니다.