의정부지방법원 2025타경3797. 고양시 덕양구 주교동 비케이팰리스아파트 3층 302호입니다. 이 사건의 핵심은 세 번 유찰돼 최저매각가가 86,093,000원까지 낮아졌다는 사실이 아니라, 2020.05.21 전입·점유를 시작한 임차인 박성덕의 보증금 254,000,000원이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 임차인은 같은 날 확정일자를 갖췄고 배당요구도 해 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 84,143,326원만 배당될 것으로 계산돼 부족분 169,856,674원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 최저가만 놓고 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다고 평가하면 안 됩니다. 현재 회차에서 낙찰가 86,093,000원과 인수금 169,856,674원을 합치면 255,949,674원이고, 이는 보증금 254,000,000원 수준에 사실상 고정되는 구조입니다. 다음 회차로 가격이 더 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나므로, 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3797 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 568-8 비케이팰리스아파트 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 원당로113번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김향종 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성덕 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.04.12 광주세무서장 처분의 압류입니다. 그런데 임차인 박성덕의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2020.05.21로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 보증금 254,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 광주광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 배당받아도 남는 보증금은 낙찰자 몫
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성덕 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.21 | 2020.05.21 | 254,000,000원 | 대항력 우선변제 배당요구 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 86,093,000원 | 169,856,674원 | 255,949,674원 |
| 4회 유찰 시 | 60,265,099원 | 195,219,673원 | 255,484,772원 |
| 5회 유찰 시 | 42,185,569원 | 212,973,771원 | 255,159,340원 |
이 표가 이 사건을 가장 잘 설명합니다. 최저매각가가 86,093,000원에서 60,265,099원, 42,185,569원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당액은 169,856,674원에서 195,219,673원, 212,973,771원으로 커집니다. 즉 낙찰가만 떨어지고 매수인이 떠안을 보증금이 늘어, 실질취득가는 계속 254,000,000원 안팎에 묶입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,674원 |
| 1. 임차인 박성덕 보증금 | 254,000,000원 | 84,143,326원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 680,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박성덕 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 169,856,674원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 보세요. 현재 회차 기준 86,093,000원에 낙찰돼도 보증금 잔액 169,856,674원을 인수해 실질취득은 255,949,674원입니다.
- 추가 유찰 효과를 착각하지 마세요. 4회·5회 유찰 시 매수인 인수액이 각각 195,219,673원·212,973,771원으로 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 박성덕은 임차권자이자 경매 채권자로 나타납니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·채권관계의 실체 확인이 중요합니다.
- 임차권등기 확인. 2024.10.08 주택임차권등기가 설정돼 있고, 전입·점유·확정일자는 2020.05.21입니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용, 세금 등 실제 배당 요소에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 매각기일 전 최신 배당관계를 재검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가 숫자만 보면 감정가 251,000,000원에서 86,093,000원까지 크게 낮아졌습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 254,000,000원이 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 169,856,674원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득액은 255,949,674원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가는 내려가는 대신 인수액이 커지므로 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 보증금 인수 구조입니다. 별도의 실거래 시세가 없어 시장가 대비 가격 매력은 판단할 수 없지만, 현재 자료만으로는 최저가 하락을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
