의정부지방법원 2025타경3797. 고양시 덕양구 주교동의 비케이팰리스아파트 3층 302호입니다. 지하 1층·지상 8층 규모의 철근콘크리트구조 아파트로, 감정가는 251,000,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 60,265,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 상당한 할인폭을 확보한 것처럼 보이지만, 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 임차보증금의 승계 여부가 훨씬 중요합니다.
임차인 박성덕은 2020년 5월 21일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준인 2021년 4월 12일 압류보다 앞선 임차관계이며, 보증금은 254,000,000원입니다. 2024년 10월에는 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 후순위에 등기된 임차권이라고 해서 보증금 전체가 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 568-8 비케이팰리스아파트 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 원당로113번길 10 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 8층 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트 · 위생·급배수·난방·승강기설비 |
| 소유자 | 김향종 (2020.05.21. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 251,000,000원 |
| 최저매각가 | 60,265,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성덕 / 254,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.12. 갑구 5번 국 압류 (광주세무서장) |
| 임차보증금 | 254,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금은 남는다
등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 12일 국 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정, 광주광역시 남구 압류는 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 그러나 임차인 박성덕의 최초 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞선 2020년 5월 21일입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
박성덕 건물전부 · 주거 주택임차권등기 |
전입 2020.05.21. 점유개시 2020.05.21. 확정 2020.05.21. 임차권등기 2024.10.08. |
254,000,000원 |
대항력 有
우선변제 가능 말소기준권리보다 빠른 전입·확정일자 |
미배당 잔액 인수 195,219,770원 현재 최저가 낙찰 가정 |
박성덕은 임차보증금 254,000,000원에 대해 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 분류됩니다. 현재 최저가 60,265,000원에 낙찰되어 집행비용 1,484,770원을 공제한다면, 임차인에게 배당되는 예상 금액은 58,780,230원입니다. 나머지 195,219,770원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 가격 분석 — 최저가는 24%, 실질취득은 감정가 이상
이 물건의 가장 큰 함정은 낙찰가와 실질취득 부담을 혼동하기 쉽다는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 매각대금에서 배당되지 못한 보증금을 매수인이 별도로 부담합니다.
+ 임차보증금 인수 195,219,770원
= 255,484,770원
더 유찰되어 최저매각가가 내려가더라도 이 문제가 크게 개선되지는 않습니다. 낙찰가가 감소하면 임차인에게 배당될 돈도 줄어들고, 그 차액만큼 매수인의 보증금 인수 부담이 증가하기 때문입니다. 낙찰가 인하분 대부분이 매수인의 인수금 증가로 상쇄됩니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
60,265,000원 | 195,219,770원 | 255,484,770원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
42,185,500원 | 212,973,839원 | 255,159,339원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
29,529,849원 | 225,401,688원 | 254,931,537원 |
회차별 금액은 제시된 배당 시나리오를 기준으로 계산한 예상치입니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 세금의 배당순위, 배당요구 및 권리 확정 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
감정평가액은 251,000,000원이지만, 실제 시장에서 거래되는 가격을 별도로 확인해야 합니다. 감정가와 시세는 동일하지 않습니다. 이 물건은 실질취득 부담이 감정가를 초과한다는 점까지는 확인되지만, 주변 실거래와 비교한 확정적인 저가·고가 판단은 보류해야 합니다. 감정가 대비 최저가 24%라는 숫자를 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,484,770원 |
| 1. 임차인 박성덕 · 우선변제 | 254,000,000원 | 58,780,230원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 680,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 박성덕 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 기준 예상 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 같은 사람 명의의 경매신청채권은 독립된 채무라고 확정하여 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위 및 배당액은 법원의 최종 배당절차에 따릅니다.
매각대금 60,265,000원 중 집행비용 1,484,770원을 제외한 58,780,230원이 임차인에게 배당되는 것으로 예상됩니다. 이에 따라 보증금 부족분 195,219,770원이 발생하며, 매각물건명세서에 기재된 인수 조건에 따라 매수인이 그 잔액을 부담합니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 680,000,000원이나, 현재 시나리오에서는 배당액이 0원입니다. 이는 임차인 박성덕과 별개의 등기상 가압류채권이며, 주택도시보증공사를 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 원당초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 중 제302호입니다. 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 마감이며 새시창 등이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주변 주거시설과 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만 실제 거래가격 및 거래량을 별도 확인해야 하며, 최저매각가만으로 환금성이나 수익성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 금액부터 계산. 낙찰가 60,265,000원과 보증금 인수액 195,219,770원을 합친 255,484,770원을 기준으로 자금계획을 수립해야 합니다. 별도의 취득·등기·명도비용도 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서의 인수 문구 확인. 대항력 임차인 박성덕의 보증금 254,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 반드시 원본과 대조해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 관계 확인. 박성덕의 임대차계약, 보증금 지급, 점유 경위, 강제경매 신청 근거를 확인해야 합니다. 가장임차인 의심은 검증 대상이며 확정된 사실로 판단해서는 안 됩니다.
- 전입·확정일자·임차권등기 확인. 2020.05.21. 전입·점유·확정일자와 2024.10.08. 임차권등기의 효력 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 압류 및 체납세금 검증. 2021.04.12. 국 압류와 2025.12.22. 광주광역시 남구 압류에 관한 조세채권의 법정기일·배당순위 및 미반영 세금을 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구금액 680,000,000원의 채권관계와 실제 배당 영향을 확인하되, 임차보증금이나 추가 임차인 수에 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 255,159,339원·254,931,537원으로 추정됩니다. 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 판단하지 않아야 합니다.
- 실거래 및 현장 확인. 유사 아파트의 최근 실거래, 거래량, 건물 상태, 점유 상태, 관리비 체납 등을 확인하고 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
- 원본 및 전문가 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 자료와 배당 관계를 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸다고, 취득도 싼 것은 아니다”
이 물건의 표면적인 매력은 강합니다. 감정가 251,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 60,265,000원으로 낮아졌기 때문입니다. 그러나 권리분석을 마치면 전혀 다른 그림이 나옵니다.
2020년부터 대항력을 갖춘 임차인 박성덕의 보증금은 254,000,000원이고, 현재 최저가 낙찰 시 매수인이 인수할 예상 잔액은 195,219,770원입니다. 결국 실질취득 부담은 255,484,770원으로, 감정가를 초과합니다.
추가로 유찰되어 낙찰가가 내려가도 그만큼 임차보증금의 미배당 잔액이 늘어나므로, 실질취득 부담은 보증금 254,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 최저가 할인율 76%가 실제 취득비용의 할인율 76%를 의미하지 않습니다.
여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 점, 국세·지방세 관련 압류가 존재한다는 점, 임차보증금의 전액 변제가 어려운 배당구조까지 감안해야 합니다. 실거래 시세 및 임대차관계의 진정성이 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 권리 인수 위험이 크고, 낮은 최저가가 가격 메리트로 연결되지 않는 물건입니다. 이 사건에서 중요한 것은 4회 유찰된 사실이 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 254,000,000원을 누가 최종 부담하는가입니다. 권리관계와 시장가치가 충분히 검증되기 전까지는 입찰 보류와 정밀 검토가 합리적입니다.
