175,700,000원
의정부지방법원 2025타경3797. 고양시 덕양구 주교동 비케이팰리스아파트 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 김향종이며, 이용상태는 아파트입니다. 감정가 251,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 175,700,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가보다 75,300,000원 낮지만, 이 물건의 가격은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다.
임차인 박성덕은 2020.05.21 임대차계약을 체결하고 같은 날 주민등록·점유·확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 선언된 2021.04.12 국 압류보다 빠르기 때문에 대항력이 있습니다. 배당요구와 우선변제권 행사가 가능하지만, 매각대금으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 568-8 비케이팰리스아파트 3층 302호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 원당로113번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김향종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성덕 / 254,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.04.12 갑구 5번 압류 · 국 (처분청 광주세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2021.04.12 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 680,000,000원, 강제경매개시결정, 광주광역시 남구 압류는 매각으로 소멸합니다. 박성덕의 주택임차권등기도 형식상 말소 대상이지만, 임대차의 주민등록·점유·확정일자가 말소기준보다 빠르므로 미배당 보증금까지 함께 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성덕 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.21 2020.05.21 | 254,000,000원 배당요구 2024.10.08 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 없음 |
실제 임차인은 박성덕 1명입니다. 주택도시보증공사는 갑구 가압류 채권자로 등재되어 있으며, 임차보증금 대위·승계 신고로 분류된 임차인은 아닙니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 부근
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 최저가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수하는 잔액이 늘어납니다. 이 시나리오에서는 낙찰가 + 인수액 = 임차보증금 254,000,000원 + 집행비용의 구조가 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,700,000원 | 81,559,800원 | 257,259,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 122,989,999원 | 133,531,861원 | 256,521,860원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 86,092,999원 | 169,856,675원 | 255,949,674원 |
현재 회차의 실질취득 257,259,800원은 감정가 251,000,000원의 102.5%입니다. 2회·3회 유찰되어도 실질취득은 각각 256,521,860원과 255,949,674원으로, 낙찰가처럼 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가 70%가 곧 30% 할인이라는 계산이 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 1. 임차인 박성덕 보증금 | 254,000,000원 | 172,440,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 680,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박성덕 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 박성덕의 미배당 보증금은 81,559,800원입니다. 박성덕의 임차보증금과 강제경매 청구금액은 동일인·동일 금액으로 표시되어 있으므로, 두 금액을 별개의 채권으로 합산하기 전에 배당요구 및 집행채권 원본을 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 원당초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트, 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상8층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수, 난방과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육 전부제한구역, 상대보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차 자금은 최저가 175,700,000원만이 아니라 인수 예상액 81,559,800원을 포함한 257,259,800원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 2020.05.21 임대차계약, 보증금 지급내역, 주민등록, 실제 점유와 임차권등기명령 사건 2024카임5764의 원본을 대조하세요.
- 동일인 채권 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 박성덕이고 금액도 254,000,000원으로 같으므로, 임차보증금 반환채권과 강제경매 청구채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 말소기준권리가 광주세무서장 처분의 압류인 만큼 압류 세액, 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 내려가지만 매수인 인수액이 증가해 실질취득은 254,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 건물전부의 현재 점유 상태와 인도 일정, 미납 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%”가 아니라 “실질취득 102.5%”
이 물건의 핵심은 후순위 압류나 가압류가 아닙니다. 이들은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 박성덕의 보증금 254,000,000원입니다. 현재 최저가에서 임차인에게 배당되는 금액은 172,440,200원이고, 남은 81,559,800원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 257,259,800원으로 감정가 251,000,000원의 102.5%입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일하고 청구금액도 보증금과 같아 채권관계 확인이 필요합니다. 최저가는 낮지만 실질가격과 권리확인 난도는 낮지 않은 물건입니다.