서울남부지방법원 2025타경10975. 강서구 화곡동 더그레이스 602호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 제6층 주택입니다. 소유자 박종석은 2020년 거래가 284,000,000원에 소유권을 취득했고, 한국주택금융공사의 청구금액 317,969,691원으로 강제경매가 진행됐습니다.

권리분석의 핵심은 보증금 292,000,000원의 대항력 임차인 오정록입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2022.07.27로, 말소기준으로 제시된 2023.06.16 국 압류보다 앞섭니다. 현재 최저가 186,240,000원으로 배당할 경우 집행비용을 제외한 예상배당은 182,832,640원이고, 계산상 109,167,360원이 남습니다. 통상 구조라면 이 부족액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

하지만 매각물건명세서에는 오정록의 승계인 한국주택금융공사가 매수인에게 미배당 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 해당 조건이 이행되는 전제에서 오정록 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 다만 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 주거 점유관계에는 이 조건이 적용된다고 볼 근거가 없어, 그 위험까지 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다

오정록의 전입·점유·확정일자는 2022.07.27로 말소기준인 국 압류보다 빠릅니다. 이후 2024.08.06 보증금 292,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 배당만 놓고 보면 현재 회차 부족액 109,167,360원이 매수인 인수 대상이 되는 대항력 인수형 구조입니다.

② 임차·점유관계 — 확약 밖 미상 위험을 분리해야 한다

확인된 실명 임차인은 오정록 1명이며, 별도로 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 점유관계 1건이 기재돼 있습니다. 한국주택금융공사의 포기·말소 조건은 오정록의 보증금 반환채권에 관한 것이므로, 별도 미상 점유관계까지 자동으로 해소한다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 186,240,000원 가정)

배당계산상 오정록의 미배당액은 109,167,360원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 금액의 실질 인수는 0원*입니다. 국 압류 관련 세액과 당해세 등은 별도 확인이 필요하므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 제6층 제602호입니다.
• 주위환경. 화원중학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·2호선 까치산역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 화재탐지·경보, 소화 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 규모. 더그레이스는 18세대이며 사용승인일은 2020.06.12입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 한국주택금융공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각허가 및 소유권 이전 과정에서 어떻게 이행되는지 확인하세요.
• 미상 점유자 신원 확인. 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 점유관계가 실제 별도 임차인인지, 오정록 관련 기재인지 현황조사·전입세대확인서·점유자 면담으로 확인해야 합니다.
• 대항력 기준 재검증. 별도 점유자가 2023.06.16 이전 전입과 점유를 갖췄다면 확약 밖 인수위험이 생길 수 있습니다.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등록상태 및 경매 후 처리절차를 관할기관에 확인하세요.
• 국 압류·당해세. 말소기준인 국 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서 변동 가능성을 점검하세요.
• 시세 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 29.97㎡ 전후 다세대의 최신 실거래·매물·전세가를 별도로 대조하세요.
• 명도 계획. 임차권등기 말소와 보증금 반환채권 포기가 곧바로 현장 인도를 의미하지는 않으므로 실제 점유상태와 열쇠 인도 일정을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체 위험이 0은 아니다”

이 사건은 표면적으로 보증금 292,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가보다 큰 인수부담이 발생하는 구조입니다. 실제 배당계산에서도 109,167,360원이 남습니다. 그러나 승계인 한국주택금융공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 오정록 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 주거 점유관계 1건은 확약 밖에 있고, 민간임대주택 등기와 국 압류 관련 확인사항도 남습니다. 최신 실거래 비교값도 없어 감정가 64%만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 주된 대항력 인수는 조건부 해소, 미상 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 한국주택금융공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 성명·보증금· 전입일 미상 점유관계에는 해당 조건이 적용된다고 확인되지 않았습니다.