96,383,000원
의정부지방법원 2025타경4110. 고양시 일산동구 식사동 한울하임 210동 1층 101호, 전용 48.28㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022.03.25 설정된 농협은행 근저당권으로 채권최고액은 253,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 서울보증보험 가압류 89,063,790원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 최저가 96,383,000원을 전제로 한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 권리등기만 보고 점유 문제까지 끝났다고 보면 안 됩니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 임차인은 없으므로 대항력 임차인으로 단정할 근거도 없지만, 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4110 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 829-5 한울하임 210동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.28㎡ · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인일 | 2020.12.09 |
| 소유자 | 이재홍 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 96,383,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 237,052,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.25 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 253,000,000원이고 채무자는 이재홍입니다. 2024.10.14 서울보증보험의 89,063,790원 가압류와 2025.07.24 농협은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.03.19 고양시 압류는 2025.07.05 해제를 원인으로 2025.07.08 말소등기가 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 34.4%지만 비교 표본은 2022년 1건
확인되는 동일 전용면적 실거래는 2022.01 전용 48.28㎡ 3층 280,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 96,383,000원은 이 거래가격의 34.4%입니다. 감정가 281,000,000원도 해당 거래가격과 비슷한 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 48.28㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | 48.28㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사례에서 가장 중요한 제약은 실거래가 단 1건이고 거래시점이 2022.01이라는 점입니다. 따라서 280,000,000원을 현재 시세로 그대로 놓고 “96,383,000원이 현재 시세보다 확실히 싸다”고 단정하는 것은 무리입니다. 현재 가격 수준의 매력도는 최신 현장 시세와 추가 거래사례 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,134,894원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 253,000,000원 | 94,248,106원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 89,063,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 342,063,790원 중 채권자 예상배당은 94,248,106원, 미배당은 247,815,684원입니다. 신청채권액 237,052,207원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 96,383,000원 | 94,248,106원 | 247,815,684원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 67,468,100원 | 65,853,674원 | 276,210,116원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 47,227,670원 | 45,977,572원 | 296,086,218원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 농협은행과 서울보증보험의 미배당 규모는 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격 하락이 곧 낙찰자의 채무 승계 증가로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 2020.12.09입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 지목 대, 평지의 자루형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역에 포함되고 가축사육제한구역이 저촉·포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 한울하임210동은 총 8세대이며 확인되는 실거래가 1건, 현재 경매는 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 실거래 보강. 비교 가능한 거래가 2022.01 280,000,000원 한 건뿐이므로 최신 동일·유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 이유가 단순 시장 할인인지, 개별 물건의 점유·상품성·환금성 문제인지 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시를 원본 토지이용계획으로 다시 대조하세요.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 환금성과 점유에서 갈린다
이 물건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2022.03.25 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 96,383,000원은 확인되는 2022.01 실거래 280,000,000원의 34.4%까지 내려와 있습니다.
그러나 결론을 “싸다”로 끝내기에는 근거가 부족합니다. 실거래 표본은 단 1건이고, 이미 3회 유찰됐으며, 8세대 규모의 다세대이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 현장 점유·최신 시세·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 가격의 절대 매력은 최신 시장 확인 뒤 판단해야 합니다.
