의정부지방법원 2025타경4110. 고양시 일산동구 식사동 한울하임 210동 1층 101호, 전용 48.28㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이재홍은 2020.12.05 매매를 원인으로 2022.03.25 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 253,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 고양시 압류와 서울보증보험 주식회사의 가압류가 등기됐지만, 고양시 압류는 2025.07.08 말소됐고 서울보증보험 가압류 및 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유관계 확인을 생략할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4110 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 829-5 한울하임 제210동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고양대로 953-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.28㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2020.12.09 |
| 소유자 | 이재홍 (2020.12.05 매매 원인, 2022.03.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 237,052,207원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리 구조의 중심은 2022.03.25 설정된 농협은행 근저당권입니다. 서울보증보험의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 배당을 받지 못하는 금액이 생기더라도 해당 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 배당계산에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 70.2%지만 거래표본은 1건
한울하임 210동은 총 8세대 규모이며, 대상과 면적이 일치하는 확인 실거래는 2022.01, 전용 48.28㎡, 3층, 280,000,000원의 1건입니다. 감정가 281,000,000원은 이 거래보다 1,000,000원 높고, 1회 유찰된 최저가는 196,700,000원으로 실거래가의 70.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 48.28㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 확인 평균 | 48.28㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 확인 실거래보다 83,300,000원 낮습니다. 그러나 비교 거래는 2022.01의 3층 한 건이고, 경매 대상은 1층입니다. 최근 거래의 분포나 가격 추세를 확인할 복수 표본이 없으므로, 70.2%를 곧바로 확정적인 시세 할인율로 해석하기는 어렵습니다. 감정가 대비 할인은 분명하지만 현재 환금가치를 판단하는 근거는 얇습니다.
회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 196,700,000원 | 0원 | 196,700,000원 | 148,917,590원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 137,690,000원 | 0원 | 137,690,000원 | 207,101,450원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 96,383,000원 | 0원 | 96,383,000원 | 247,815,684원 |
각 시나리오의 실질취득은 매각가에 계산상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,553,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 253,000,000원 | 193,146,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 89,063,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 342,063,790원 중 193,146,200원이 배당되고 148,917,590원이 미배당됩니다. 서울보증보험 가압류는 배당을 받지 못하지만 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2020.12.09 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 자루형 토지이며, 토지면적은 493.0㎡, 공시지가는 1,230,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 가축사육제한구역에 저촉 또는 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건이어서, 거래 빈도와 적정 매도가격을 판단할 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 가능한 거래는 2022.01의 1건뿐입니다. 1층 조건을 반영한 현재 매매 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 계산에서는 최저가 196,700,000원에 인수액 0원을 더한 196,700,000원이 실질취득액입니다.
- 미배당과 인수 구분. 채권 미배당 148,917,590원은 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 확인 거래 부족을 감안해 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역 등 포함 내용을 입찰 전 원본과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각절차 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원이라, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 196,700,000원입니다.
가격은 겉으로 매력적입니다. 감정가 281,000,000원에서 한 차례 유찰돼 196,700,000원까지 내려왔고, 확인 실거래 280,000,000원의 70.2%입니다. 그러나 그 실거래는 2022.01의 단 한 건이며 대상 층도 다릅니다. 총 8세대 다세대의 1층이고 임대관계도 미상인 만큼, 권리분석은 통과하되 가격과 점유는 추가 확인이 결론입니다. 할인율만 보면 접근 가능하지만, 현재 시세와 실제 점유가 확인되지 않은 상태에서 이를 확정적인 저가 매수로 평가하기는 어렵습니다.