서울북부지방법원 2025타경11984. 장안동 더하이엔드 103동 3층 302호, 전용 29.91㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 368,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 77,175,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율을 그대로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 임차인 정규리는 2021.07.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.14이며, 2023.08.18 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2025.02.26 경매개시결정입니다.
따라서 정규리의 임차권은 말소기준보다 앞서고, 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 현재 최저가 77,175,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 1,789,150원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 75,385,850원이 배당되고, 나머지 274,614,150원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서, 실질취득비용은 본질적으로 보증금 350,000,000원 수준에서 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11984 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 394-2 더하이엔드 103동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 29.91㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 권미정 · 2021.07.20 매매 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 77,175,000원 (7회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 파산자 권미정의 파산관재인 태원우 |
| 말소기준 | 2025.02.26 갑구 5번 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 규모 | 2021.06.24 · 56세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 실질적인 권리분석 포인트는 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.02.26 경매개시결정입니다. 반면 정규리의 전입·점유는 2021.07.30, 임차권등기는 2023.08.18로 모두 앞섭니다. 매각물건명세서에도 인수권리로 2023.08.18 접수 제122385호 주택임차권이 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정규리 | 제3층 제302호 전부 | 350,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.14 | 2023.08.18 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 인수 |
실제 임차인은 정규리 1명입니다. 을구 1-2번은 2023.10.17 접수된 기존 임차권의 경정등기로, 임대차계약일자를 2021.07.13으로 경정한 항목입니다. 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 7,717만원이 아니라 ‘약 3.5억’을 시세와 비교
전체 12건의 거래 평균은 350,166,666원이지만, 표본 대부분은 2021년 7~8월 거래이고 당시 346,000,000원~360,000,000원 수준의 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 270,000,000원, 최신 거래 270,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -24.5%를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 29.91㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.08 | 27.97㎡ | 2 | 346,000,000원 |
| 2021.07 | 28.27㎡ | 4 | 351,000,000원 |
| 2021.07 | 27.97㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.97㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.84㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.97㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.84㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.97㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.84㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 350,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.91㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 28.6%에 불과하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 대항력 보증금 인수까지 반영한 실질취득 기준은 약 350,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 270,000,000원보다 높은 수준입니다. 더구나 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -24.5%로 하락 방향입니다. 따라서 “감정가 대비 79% 할인”이나 “최근 시세 대비 최저가 28.6%”만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,789,150원 |
| 1. 임차인 정규리 보증금 | 350,000,000원 | 75,385,850원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 파산자 권미정의 파산관재인 태원우 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서 임차인 정규리의 미배당 보증금은 274,614,150원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 77,175,000원 | 274,614,150원 | ≈350,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 61,740,000원 | 289,771,320원 | ≈350,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 49,392,000원 | 301,897,056원 | ≈350,000,000원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 8회 유찰 시 매각가는 61,740,000원으로 내려가지만 인수액은 289,771,320원으로 증가하고, 9회 유찰 시 매각가는 49,392,000원으로 내려가지만 인수액은 301,897,056원까지 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 이동합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2021.06.24 준공, 전체 56세대입니다.
- 입지. 장안1동주민센터 북측 인근으로 단독주택·연립·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 장한평역(지하철 5호선)이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 외벽 석재 마감, 새시창호, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 인접지 대비 평탄한 가장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,191,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 경매통계상 평균 유찰 9.3회, 매각률 0.0%이고, 현재 물건도 이미 7회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 77,175,000원만 보고 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다. 인수액 274,614,150원을 반드시 함께 보세요.
- 대항력 임차인 인수 확인. 정규리는 전입 2021.07.30, 확정일자 2021.07.14, 보증금 350,000,000원이며 말소기준보다 앞섭니다.
- 임차권등기 원본 대조. 2023.08.18 접수 제122385호 주택임차권과 2023.10.17 임대차계약일자 경정등기를 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 350,166,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원을 우선해 비교하고, 추세 -24.5%도 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 8회·9회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 매수인 인수액은 각각 289,771,320원·301,897,056원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.03 민간임대주택등기가 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본을 함께 대조하세요.
- 배당 변동 요소 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 인수액은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “7,717만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 매우 낮습니다. 감정가 368,000,000원이 7회 유찰돼 77,175,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 통과한 뒤의 숫자는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 정규리의 보증금은 350,000,000원이고, 현재 예상배당 후에도 274,614,150원이 남아 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 350,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 270,000,000원이고, 최근 거래 추세 역시 이전 거래 대비 -24.5%입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하기 때문에 실질적인 취득부담은 크게 낮아지지 않습니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금과 최근 시세를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
