서울북부지방법원 2025타경11984. 동대문구 장안동 ‘더하이엔드’ 103동 3층 302호, 전용 29.91㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 다섯 차례 유찰로 낮아진 최저가가 아니라, 경매개시결정보다 앞선 정규리의 주택임차권입니다. 임차보증금은 350,000,000원이고 전입일은 2021.07.30, 확정일자는 2021.07.14이며 배당요구도 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 2023.08.18 접수 제122385호 주택임차권이 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.
현재 최저가 120,586,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,488,204원을 뺀 118,097,796원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 부족분 231,902,204원은 매수인이 떠안으므로 총부담은 352,488,204원입니다. 최저가가 더 내려가도 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어 실질취득액은 약 350,000,000원 부근에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11984 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 394-2 더하이엔드 제103동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.91㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 권미정 (2021.07.20. 매매, 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 120,586,000원 (5회 유찰, 감정가의 약 32.8%) |
| 경매신청 | 파산자 권미정의 파산관재인 태원우 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 규모 | 더하이엔드 · 56세대 · 2021.06.24. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
등기상 기준이 되는 경매개시결정은 2025.02.26. 접수됐지만, 정규리의 주택임차권은 2023.08.18. 이미 등기됐습니다. 임대차계약일자는 경정등기를 통해 2021.07.13.으로 정리됐고, 전입·점유개시일은 2021.07.30., 확정일자는 2021.07.14.입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정규리 | 제3층 제302호 전부 | 350,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.14 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 정규리 1명입니다. 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 기존 주택임차권의 임대차계약일자를 2021.07.13.으로 고친 경정등기입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
③ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로
| 회차 가정 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 120,586,000원 | 231,902,204원 | 352,488,204원 |
| 6회 유찰 시 | 96,468,800원 | 255,667,638원 | 352,136,438원 |
| 7회 유찰 시 | 77,175,040원 | 274,614,111원 | 351,789,151원 |
낙찰가가 120,586,000원에서 77,175,040원까지 내려가도 총부담은 약 351,789,151원~352,488,204원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수가 증가하기 때문입니다. 이 물건에서 5회·6회·7회 유찰은 일반적인 할인 효과를 만들지 못합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 3.5억과 비교해야 한다
더하이엔드의 실거래 12건 전체 평균은 350,166,666원이지만, 이 수치에는 2021년의 346,000,000원~360,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.02.의 270,000,000원 1건이며, 대상과 동일한 전용 29.91㎡·3층 거래입니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 24.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 29.91㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.08 | 27.97㎡ | 2 | 346,000,000원 |
| 2021.07 | 28.27㎡ | 4 | 351,000,000원 |
| 2021.07 | 27.97㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.97㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.84㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.97㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.84㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.97㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 27.84㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.91㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
최저가 120,586,000원만 보면 최근 시세의 44.7%이지만, 이는 인수보증금을 제외한 수치입니다. 실질취득 기준인 보증금 350,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 270,000,000원의 약 129.6%입니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 실제로 합친 352,488,204원은 최신 거래보다 82,488,204원 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 120,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,488,204원 |
| 1. 임차인 정규리 보증금 | 350,000,000원 | 118,097,796원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산관재인 태원우 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | - | 231,902,204원 |
매각대금에서 집행비용을 공제한 전액이 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 부족분 231,902,204원은 대항력 있는 임차권에 따라 매수인이 인수합니다. 당해세 등 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액이 줄어들면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안1동주민센터 북측 인근으로 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 5호선 장한평역이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 외벽은 석재 마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 가로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,191,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 최저가 120,586,000원에 인수액 231,902,204원을 더한 352,488,204원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 변동 확인. 실제 배당표에서 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 늘어납니다. 배당요구서·매각물건명세서·임차권등기 원문을 대조해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환은 별개. 임차권등기가 존재하므로 점유 여부뿐 아니라 보증금 반환과 임차권등기 말소를 함께 처리해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.03. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소·정리 여부를 등기부와 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 2021년 고가 거래가 포함된 전체 평균 350,166,666원보다, 2025.02. 동일 면적·동일 층 거래 270,000,000원과 24.5% 하락 추세를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 집행기록을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.21억 낙찰”이 아니라 “약 3.5억 취득”
이 물건은 다섯 번 유찰돼 최저매각가가 120,586,000원까지 내려왔지만, 가격이 싸진 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 매수인의 실질취득 부담은 약 350,000,000원에서 고정됩니다.
반면 가장 최근의 동일 면적·동일 층 실거래는 270,000,000원이고, 최근 거래가격은 과거 거래군보다 24.5% 낮아졌습니다. 실질취득 기준은 최근 시세의 약 129.6%이며, 대상 단지 경매물건은 평균 9.0회 유찰되고 매각률도 0.0%입니다. 낮은 최저가, 큰 임차보증금 인수, 하락한 최근 시세가 동시에 겹친 고위험 인수형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 총부담으로만 판단해야 합니다.