서울북부지방법원 2025타경12052. 서울 강북구 수유동 예움하우스 2층 201호, 2020.01.17 사용승인된 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 보증금 액수가 아니라 임차인의 전입 시점과 보증기관 확약입니다. 말소기준권리는 2020.01.21 설정된 수협은행 근저당권이고, 임차권자 탁지수의 주민등록·점유개시일은 2022.04.11입니다. 말소기준권리보다 늦기 때문에 임차보증금 210,000,000원은 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다.
여기에 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차에서 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이어도, 그 미배당액이 낙찰자의 추가 부담으로 전환되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 29-69, 29-70 예움하우스 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방·주방·거실·욕실·현관 등 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이정우 (2020.04.06 소유권이전 등기 · 매매원인 2019.12.01) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 154,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 확약으로 승계 0원
말소기준권리는 2020.01.21 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2020-56호가 기재돼 있습니다. 현재 소유자 이정우의 소유권이전등기, 세금 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 탁지수 제2층 제201호 전부 주거·임차권등기 | 210,000,000원 | 전입·점유 2022.04.11 확정일자 2022.03.16 임대차계약 2022.03.08 | 없음 말소기준 2020.01.21 이후 전입 | 배당요구 2024.07.24 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장 | 실질 0원* 잔존청구 포기·말소 동의 |
탁지수의 임차권등기는 2024.07.24 접수됐고, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저가 154,400,000원보다 크지만, 전입일 2022.04.11이 말소기준일 2020.01.21보다 늦으므로 대항력 있는 인수형 임차인에 해당하지 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘더라도 매수인의 실질취득액이 보증금 210,000,000원으로 고정되는 사건이 아닙니다.
* 룰상 임차보증금은 210,000,000원이지만, 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 주택도시보증공사의 잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인 인수는 실질 0원으로 분석됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 154,400,000원으로 감정가 193,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 123,520,000원, 3회 유찰 시 98,816,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,961,600원 | - |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 151,438,400원 | 1,048,561,600원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용 2,961,600원을 제외한 151,438,400원이 수협은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,258,561,600원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 1,258,561,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 1,289,009,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 98,816,000원 | 96,637,312원 | 1,313,362,688원 | 0원 |
주택도시보증공사의 청구금액은 모든 회차에서 210,000,000원이고 예상배당은 0원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 이 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같고, 별도의 보증금 인수액이 더해지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 수유역 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 우이신설선 가오리역과 4호선 수유역이 도보 약 10분 거리에 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2020.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·도시가스·공동현관통제·CCTV·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 3미터 도로와 접합니다. 토지는 2필지 일단의 대체로 장방형이며, 인접도로·인접지 대비 등고평탄합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역 (77-257m)·과밀억제권역입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부구획 및 이용상황을 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성했습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 임차권을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 확약상 말소 동의가 있더라도 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 순서를 확인하세요.
- 세금 종류·법정기일. 국세·지방세 압류 6건의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 예상배당표의 변동 가능성을 점검하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 상태였으므로 누수·결로·보수 필요 여부와 실제 내부구조를 현장 방문과 관련 자료로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 80%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 수유동 인근의 준공연도와 도로조건이 유사한 다세대 실거래 및 매물가격을 비교하세요.
- 도로·차량 접근. 서측 약 3미터 도로의 실제 차량 진출입, 주차 방식, 소방차 접근 여건을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·점유 상태. 체납 관리비와 현재 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도협의에 필요한 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고 변동된 등기와 매각조건이 없는지 재확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다고 모두 인수되는 것은 아니다”
이 물건에는 최저가보다 큰 210,000,000원의 임차보증금이 등기돼 있지만, 권리의 결론은 매수인 인수 0원*입니다. 전입·점유개시가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사도 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 미배당 보증금을 낙찰자가 더하는 인수형 사건으로 볼 수 없습니다.
다만 권리상 인수가 없다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 154,400,000원이지만, 최근 실거래를 통한 시세 검증이 없고 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 여기에 반복된 세금 압류와 폭 약 3미터 도로 조건까지 고려하면, 결론은 권리구조는 비교적 명확하지만 가격과 현장상태는 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
