의정부지방법원 2025타경62813. 일산서구 대화동 일산더샵그라비스타 104동 22층 2201호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만 감정평가 현황에서는 방 3개·거실·주방·다용도실·욕실 2개를 갖춘 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 49층 건물의 22층에 위치하며, 소유자 손춘복은 2019.11.22. 거래가액 397,300,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리 구조는 등기 순서를 그대로 읽되, 이미 말소된 과거 근저당권과 현재 존속하는 근저당권을 분리해야 합니다. 한국화훼농업협동조합 근저당권 360,000,000원은 2020.09.14., 디지비캐피탈 근저당권 63,600,000원은 2020.05.29., 테크메이트코리아대부 근저당권 130,000,000원은 2020.09.11. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 그 다음 순위인 2020.09.10. 고양동부새마을금고 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62813 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2702 일산더샵그라비스타 제104동 제22층 제2201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔(방3·거실·주방·다용도실·욕실2) · 49층 건물 중 22층 |
| 소유자 | 손춘복 (2019.11.22. 소유권이전, 거래가액 397,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 497,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 108,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.10. 고양동부새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 후순위는 매각 소멸
현재 말소기준권리보다 앞서 설정됐던 을구 1번·2번·4번 근저당권은 각각 말소 등기가 완료됐습니다. 말소기준권리인 고양동부새마을금고 근저당권 이후의 중소기업은행·고양동부새마을금고·디비저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행의 108,000,000원 근저당권은 2026.01.21. 한국자산관리공사로 이전 등기됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 대항력은 모두 없음
현황조사와 매각물건명세서에 확인된 실제 점유자는 김형규·남기영·하지영 3명입니다. 전입일은 각각 2024.05.02., 2024.09.04., 2024.09.20.으로 모두 말소기준일인 2020.09.10.보다 늦습니다. 따라서 세 점유자 모두 매수인에게 임대차보증금 반환을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형규 | 2024.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남기영 | 2024.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하지영 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 497,000,000원으로 감정가 710,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 497,000,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 법원 경매 회차를 나타낼 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
동일 건물·동일 이용형태의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 최저가 4.97억이 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 사건상 용도가 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로, 일반 주거용 오피스텔의 거래가격을 그대로 적용하기보다 해당 호수의 공부상 용도와 실제 거래 조건을 일치시켜 비교해야 합니다.
④ 배당 시나리오 (매각가 497,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 배당 시나리오 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,370,000원 |
| 을구 1번 · 한국화훼농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 2번 · 주식회사디지비캐피탈 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 을구 4번 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 130,000,000원 | 66,030,000원 |
| 을구 5번 · 고양동부새마을금고 | 492,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 · 고양동부새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 · 주식회사디비저축은행 | 235,200,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,568,800,000원 중 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 489,630,000원, 미배당액은 1,079,170,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. GTX-A 킨텍스역 남서측 인근으로, 주위에 대규모 공동주택 단지·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 GTX-A 킨텍스역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시에는 방3·거실·주방·다용도실·욕실2 구조의 오피스텔로 이용 중이었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 49층 건물의 22층 호실로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·주차장 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 북서측·남서측 킨텍스로와 남동측 월드고양로로 연결됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·KINTEX 2단계 도시개발 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역이며, 토지는 평지의 세로장방형 주상용 부지입니다.
- 공시지가. 4,633,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권·대규모 복합개발 입지는 장점이나, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이로 매수층·대출조건·세금 적용이 일반 주거용 오피스텔과 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소 등기 재확인. 을구 1번·2번·4번 근저당권의 말소 여부와 말소기준권리인 2020.09.10. 근저당권의 현재 내용을 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당관계 확인. 단순 배당 시나리오와 말소 내역 사이에 차이가 있으므로 배당요구서·채권계산서·채권양도 내역을 확인하세요.
- 점유자 면담. 김형규·남기영·하지영의 실제 점유 부분, 계약 상대방, 보증금, 퇴거 의사와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 현황 오피스텔 이용의 적법성, 건축물대장상 용도, 전입·사업자등록 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 동일 용도 호실의 최근 12개월 거래와 현재 매물을 확보해 497,000,000원의 적정성을 별도로 산정하세요.
- 금융·세금. 근린시설 취급 시 대출한도와 취득·보유세 조건이 달라질 수 있으므로 응찰 전 금융기관과 세무 검토가 필요합니다.
- 관리비·인도비용. 공용부분 체납관리비와 세 점유자의 명도비용을 별도 예산으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 미확정”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준보다 앞선 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 존속하는 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 세 점유자의 전입도 모두 말소기준 이후여서 매수인이 떠안을 보증금은 없으며, 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
다만 인수 0원이라는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최저가는 감정가의 70%인 497,000,000원이지만 최근 실거래 기준이 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태, 점유자 3명, 배당관계 원본 대조가 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 용도는 보수적으로 재검증입니다.