보증금 360,000,000원, 확약으로 매수인 인수는 실질 0원 — 수유동 현주빌라 201호

서울북부지방법원 2025타경12160. 서울 강북구 수유동 현주빌라 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 고완석은 2021년 6월 7일 매매를 원인으로 거래가액 360,000,000원에 취득했고, 2021년 7월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 감정가는 383,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 306,400,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 360,000,000원의 처리입니다. 임차권자 백운용은 2021년 7월 5일 전입·점유를 시작했고, 2021년 5월 26일 확정일자를 받았으며 2023년 7월 18일 임차권등기를 마쳤습니다. 분석상 말소기준으로 지정된 금호새마을금고 근저당권의 설정일은 2020년 7월 28일이므로 전입은 그보다 늦습니다. 이에 따라 백운용은 대항력 없음으로 정리되어 있고, 주택도시보증공사도 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기했습니다.

* 임차보증금 360,000,000원과 현재 최저가 306,400,000원의 단순 차액은 53,600,000원입니다. 그러나 대항력 없음 및 주택도시보증공사의 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약은 안전장치, 말소기준은 원본 대조

분석상 말소기준권리는 2020년 7월 28일 설정된 금호새마을금고 근저당권 12,000,000원입니다. 이후 등기된 국세 압류, 강북구 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.

② 임차인·보증기관 — 보증금 중복 합산 금지

임차권자 백운용과 보증기관 ‘시보증’이 함께 기재되어 있지만, 시보증은 별도의 임차인이 아니라 백운용 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 백운용의 360,000,000원만 인정해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 306,400,000원으로 감정가 383,000,000원의 80.0%입니다. 그러나 동일 지역·유형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 306,400,000원 가정)

집행비용 5,089,600원을 제외한 채권자 배당액은 301,310,400원이며, 채권 미배당액은 858,689,600원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원과 신청채권 360,000,000원이 별도 순위로 계산되어 있으므로 실제 채권관계와 배당표는 법원 원본을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 유형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 그러나 본건은 백운용의 대항력이 없는 것으로 정리되어 있고, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 각 회차의 실질취득은 해당 회차 매각가와 동일합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호입니다.
• 주위환경. 한빛맹학교 동측 인근으로 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 우이신설선 삼양역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 10m, 북동측 약 6m, 남서측 약 2m 내외의 도로가 소재합니다.
• 층 표시 유의. 대장상 2층이지만 경사지에 위치해 남동측 도로 기준으로는 1층, 북동측 주차장·공동현관 진입로 기준으로는 2층입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현장조사는 폐문부재 상태에서 외부관찰과 탐문 등을 종합해 이뤄졌습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 백운용 보증금 전체에 적용되는지 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 금호새마을금고 근저당의 설정등기와 2021.07.05. 말소등기가 함께 존재하므로 매각물건명세서의 최선순위 설정일자를 대조하세요.
• 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 실제 임차인이 아니라 백운용 보증금의 대위·승계 기관이므로 보증금을 이중 합산하지 마세요.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 확약에 따른 말소서류 제공 주체와 제출 시점, 인도 및 열쇠 인계 절차를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 수유동 다세대의 최신 실거래와 유사 면적·층·건축연도의 매물을 비교하세요.
• 실제 층 체감 확인. 경사지로 인해 남동측 도로에서는 1층처럼 보이는 구조이므로 채광·사생활·방범·환금성 영향을 현장에서 확인하세요.
• 현황·관리비 확인. 폐문부재 조사였으므로 내부 상태, 점유관계, 체납 관리비와 공용부분 부담을 별도로 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원과 신청채권 360,000,000원의 관계, 조세채권 순위와 실제 배당요구 내용을 확인하세요.

맺으며 — “인수는 0원, 가격은 아직 미확인”

이 물건은 표면적으로 보증금 360,000,000원이 최저가 306,400,000원보다 커 보이지만, 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리되어 있고 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 306,400,000원입니다.

다만 권리분석을 완전히 끝내려면 두 가지를 원본으로 확인해야 합니다. 첫째, 말소기준으로 지정된 금호새마을금고 근저당에 2021년 말소 이력이 함께 존재한다는 점, 둘째, 보증기관 확약의 적용 범위와 임차권등기 말소 절차입니다. 가격 측면에서는 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가의 80%라는 수치만으로 메리트를 인정할 수 없습니다. 결론은 확약이 유효하면 인수위험은 해소, 시세 검증 전까지 입찰가격 평가는 보류입니다.