서울북부지방법원 2025타경12165. 성북구 정릉동 가온팰리스 C동 2층 201호, 전용 39.73㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2021.04.27. 설정된 장위신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,044,000,000원이고 공동담보목록 제2020-109호에 포함된 근저당으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 소유권을 취득한 문지우 명의의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 보증금 263,000,000원의 임차권입니다. 박을자의 임대차계약일은 2021.07.14, 확정일자는 2021.07.16, 주민등록일은 2021.07.30, 점유개시일은 2021.07.31입니다. 모두 말소기준권리인 2021.04.27. 근저당권보다 뒤이므로 확인 자료상 대항력은 없습니다. 여기에 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 근저당이 먼저다

말소기준권리는 2021.04.27. 장위신용협동조합 근저당권입니다. 임차인의 확정일자·전입·점유가 모두 그 뒤이고, 임차권등기 역시 2023.05.26. 접수돼 말소기준권리보다 후순위입니다. 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정도 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 장위신용협동조합 근저당은 공동담보이고 2021.07.20. 일부포기 등기가 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계는 원본 서류로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 0원*

* 임차보증금 채권액은 263,000,000원이며 현재 회차 예상배당에서는 신청채권자에게 배당되는 금액이 0원입니다. 그러나 이 임차관계는 말소기준권리 후 전입으로 대항력이 없고, 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 반환청구와 임차권등기 승계가 정리됩니다. 확약의 적용 범위는 박을자 임차관계에 한정되며 다른 임차관계로 확대되지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 박을자 1명이고, 주택도시보증공사의 가압류·신청채권 금액을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 83.7%라는 숫자의 현재성을 따져야 한다

가온팰리스 C동은 11세대 규모이며, 전용 39.73㎡와 39.46㎡의 제공된 거래 7건은 모두 263,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 220,000,000원은 이 거래 기준의 83.7%입니다. 다만 최신 거래가 2021.11이고 나머지도 2021.08~2021.11에 집중돼 있어, 2026년 매각가격을 판단하는 현재 시세 자료로는 시차가 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

현재 최저가 220,000,000원에서는 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 장위신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 채권액 2,330,000,000원 중 예상 미배당은 2,113,880,000원이며, 매수인 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제와 실제 채권잔액, 공동담보 배당은 반영 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭덕초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 2020.06.22. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 283.0㎡, 공시지가 2,670,000원/㎡, 제2종일반주거지역입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 등기부에는 2021.09.27. 민간임대주택 등록 표기가 있으므로 매각 후 정리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 가온팰리스 C동은 11세대 소규모 다세대입니다. 제공된 거래는 7건이지만 모두 2021년에 집중돼 현재 매도 가능가격을 판단할 최신 표본이 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 물건·당사자·조건을 원문으로 대조하세요.
• 실제 점유 확인. 확인된 실제 임차인은 박을자 1명이지만, 확약은 해당 임차관계에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 별도 점유관계가 없는지 점검하세요.
• 공동담보 채권 확인. 장위신용협동조합 근저당은 채권최고액 1,044,000,000원의 공동담보입니다. 실제 채권잔액과 다른 공동담보 물건의 배당 진행을 확인하세요.
• 민간임대주택 표기 확인. 등기부의 민간임대주택 등록 표기와 매각 후 정리 절차를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 최근 시세 재확인. 220,000,000원은 2021년 거래 263,000,000원의 83.7%입니다. 2026년 인근 동일 용도·유사 면적 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모와 경매 평균 유찰 2.2회를 고려해 예상 매도기간과 매수층을 보수적으로 설정하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유상태, 임차권등기 말소 협조 절차를 관리주체와 관계인에게 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 최신 자료로 다시 본다”

이 물건의 권리관계는 보증금 263,000,000원이라는 큰 숫자에 비해 매수인 부담이 낮습니다. 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의까지 제출했기 때문입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 220,000,000원, 매수인 인수는 0원*으로 분석됩니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 220,000,000원이 제공된 실거래 263,000,000원의 83.7%인 것은 사실이지만, 최신 거래가 2021.11이고 단지가 11세대 규모인 만큼 이 수치를 2026년 현재 시세로 그대로 적용할 수 없습니다. 평균 유찰 횟수 2.2회와 낙찰률 0.0%도 환금성을 보수적으로 보라는 신호입니다. 권리는 합격, 가격은 최신 거래 확인 후 결정. 이 물건의 승부처는 보증금 인수가 아니라 현재 매도 가능한 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.