서울북부지방법원 2025타경12173. 도봉동 라온파크빌 제비동 2층 201호, 전용 25.58㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2022.04.11 안산세무서장의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 최선미의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2019.10.21로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 후순위라서 소멸한다는 사실만으로 인수위험이 없어지는 구조는 아닙니다. 통상 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있으며, 현재 최저가 기준 부족분은 49,424,000원입니다.
이 사건의 핵심 반전은 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 해당 임차보증금에 그대로 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 569-8 라온파크빌 제비동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 25.58㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최정민 (단독소유) |
| 사용승인 / 규모 | 2018.05.03 · 라온파크빌B동 8세대 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 116,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약서가 있다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 권리 상태 | 배당·인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 최선미 제2층 제201호 전부 주거·임차권등기 | 163,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 전입·점유·확정일자 2019.10.21 | 배당요구 있음 예상배당 113,576,000원 확약 적용 시 인수 0원* |
주택도시보증공사는 이 표의 별도 임차인이 아니므로 보증금 163,000,000원에 다른 보증금을 더해 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 최선미 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 2,433,000,000원과 경매 신청채권 163,000,000원은 채권자 배당 항목으로 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 수치상 할인, 거래시점은 오래됐다
라온파크빌B동은 총 8세대이고, 전용 25.58㎡와 일치하는 비교 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 158,000,000원이지만 최신 거래도 2022.10입니다. 따라서 확약 적용 시 실질취득 116,000,000원이 비교 거래 기준의 73.4%라는 수치는 확인되지만, 이를 곧바로 2026년 현재의 확정 시세차익으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 25.58㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2021.12 | 25.58㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 평균 | 25.58㎡ | 2건 | 158,000,000원 |
감정가 145,000,000원도 비교 거래 158,000,000원보다 낮고, 현재 최저가 116,000,000원은 비교 기준의 73.4%입니다. 다만 표본이 2건에 불과하고 거래가 2021.12와 2022.10에 집중되어 있어, 가격 메리트 평가는 최근 인근 다세대 거래와 현재 매물 가격을 추가로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 최선미 보증금 | 163,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 49,424,000원입니다. 다만 제출된 확약서가 적용되면 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기되어 실질 인수는 0원*입니다. 당해세 등 실제 배당변수에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호로, 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.05.03입니다.
- 입지. 도봉초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1·7호선 도봉산역이 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 4m의 포장도로인 도봉로183길에 접합니다.
- 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 132.5㎡, 공시지가는 2,536,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일 면적 거래가 2건이므로, 거래가 활발한 대단지와 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
- 현장상태. 내부 조사가 이뤄지지 않아 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부구조와 상태를 재확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의와 적용 대상이 최선미의 163,000,000원 보증금인지 확인해야 합니다.
- 명세서 최종본 대조. 매각기일까지 매각물건명세서의 특별매각조건과 임차인 기재가 변경되지 않았는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 동의서·인감서류·절차와 이행 시점을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정되어 있더라도 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능 시점은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 158,000,000원 거래는 2021.12와 2022.10의 2건이므로, 최근 인근 다세대 실거래와 매물 가격을 추가 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 과정에서 내부 조사가 불가능했으므로 누수·결로·설비·수리비를 반영한 입찰가 상한이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약서가 가격 구조를 바꾼다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 163,000,000원이 최저가 116,000,000원보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약서가 없다면 현재 회차에서도 49,424,000원의 부족분을 매수인이 인수할 수 있고, 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 늘어 총부담이 기대만큼 줄지 않습니다.
하지만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 확약이 유효하게 적용되면 결론은 달라집니다. 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 116,000,000원이 됩니다. 이는 비교 거래 158,000,000원의 73.4%이지만, 거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2022.10이며 건물도 8세대 소규모 다세대입니다.
권리의 열쇠는 확약서 원본, 가격의 열쇠는 현재 환금성입니다. 확약서 효력을 완전하게 확인하지 못하면 싸다고 볼 수 없고, 효력을 확인하더라도 오래된 소수 거래만으로 시세차익을 확정해서는 안 됩니다. 원본 확인을 전제로 한 조건부 검토 대상입니다.