서울남부지방법원 2025타경11011. 양천구 신정동 중앙로 237에 위치한 지하 상업시설로, 집합건축물대장상 101호는 소매점 및 대중음식점입니다. 101호~103호는 일괄 매각 대상이며, 현장에서는 세 호실의 경계표지와 건물번호표지가 존재하지 않고 전체가 하나로 오픈돼 있는 것으로 탐문됐습니다. 과거 미도파마트와 창고 등으로 이용됐으나 현재는 영업이 중단됐고 내부에는 소유자 미상의 집기와 비품이 남아 있습니다.
권리구조 자체는 명확합니다. 은평신용협동조합의 2024.05.27. 근저당권이 말소기준이며, 주식회사백설의 후순위 근저당권, 신용보증기금의 근저당권 가처분, 다수의 압류·가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 실제 임차인으로 조사된 조민성도 2024.11.26. 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금이나 등기상 권리를 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11011 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1182-11 지하1층101호 도로명주소: 서울특별시 양천구 중앙로 237 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 소매점 및 대중음식점 · 마트 및 창고 등으로 이용 후 영업 중단 |
| 매각 범위 | 101호~103호 일괄 매각 · 전체가 하나로 오픈 · 경계표지 및 건물번호표지 없음 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 7층 건물 내 지하1층 101호 외 2개호 |
| 소유자 | 주식회사유테크플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 4,552,000,000원 / 2,330,624,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 은평신용협동조합 / 2,745,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 은평신용협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사백설의 근저당권과 그 근저당권에 대한 신용보증기금의 가처분, 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 은평신용협동조합도 전액 배당받지 못하며 후순위 권리자는 배당액이 0원입니다. 그러나 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민성 | 미상 / 주거 | 2024.11.26 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조민성의 전입일은 말소기준일인 2024.05.27.보다 늦은 2024.11.26.이므로 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 부분은 확인되지 않았지만, 후순위 전입이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관이나 대위변제자의 중복신고도 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 51.2%라도 저가 단정 금지
현재 최저매각가는 2,330,624,000원으로 감정가 4,552,000,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐지만 비교 가능한 실거래·임대료 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 말할 근거는 없습니다. 지하 상업시설의 가격은 실제 임대수익, 공실 기간, 전용 출입구, 호실 경계 복구 가능성, 위반건축물 시정 부담에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,330,624,000원 | 51.2% | 2,304,917,760원 | 2,120,677,984원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,864,499,200원 | 40.96% | 1,843,454,208원 | 2,582,141,536원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,491,599,360원 | 32.77% | 1,474,283,366원 | 2,951,312,378원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,330,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,706,240원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 3,360,000,000원 | 2,304,917,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사백설 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 상운맘모스관리단 | 63,070,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 208,675,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 4,652,822원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사체인팝 | 22,962,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 163,673,146원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 크라운제과 | 2,562,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,425,595,744원 중 2,304,917,760원이 배당되고 2,120,677,984원이 미배당되는 시나리오입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현장·건축물 리스크 — 권리보다 중요한 부분
- 호실 경계. 101호~103호의 경계표지와 건물번호표지가 없는 것으로 탐문됐고, 세 호실 전체가 하나로 오픈돼 있습니다. 등기상 전유부분과 현황의 일치 여부를 실측해야 합니다.
- 영업 중단. 미도파마트 및 창고 등으로 이용됐으나 현재 영업이 중단됐고, 내부에는 소유자 미상의 집기와 비품이 남아 있습니다.
- 위반건축물 표기. 2015.07.01. 지하1층 보조계단 무단철거, 2017.05.19. 건축후퇴선 구조물 설치 약 2.8㎡, 2017.08.07. 건축후퇴선 부분 구조물 침범 약 12㎡가 기재돼 있습니다.
- 대지면적 차이. 집합건축물대장 표제부는 1,741.2㎡, 등기사항전부증명서와 토지대장은 1,704.4㎡이며 토지 분할이 반영되지 않은 차이로 설명돼 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남명초등학교 북측 인근이며, 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 있습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 북측 약 25m, 남측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 10,782,000원/㎡이며 토지면적은 1,704.4㎡입니다.
- 환금성. 지하 상업시설이고 영업이 중단된 상태이며, 호실 경계와 위반건축물 문제가 확인돼 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 금융조달 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 101호~103호의 각 등기사항, 매각목록, 대지권과 감정평가 대상이 정확히 일치하는지 대조하세요.
- 호실별 실측. 경계표지와 건물번호표지가 없는 상태에서 전유면적·벽체·출입구·공용부분을 실측하고 경계 복구 가능성을 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 보조계단 무단철거와 건축후퇴선 구조물에 대한 시정명령, 원상복구 가능성, 행정상 부담을 관할 기관에 확인하세요.
- 임차인 확인. 조민성의 실제 점유 범위, 보증금, 계약 형태, 배당요구 여부와 퇴거 계획을 매각물건명세서 및 현장에서 재확인하세요.
- 집기·비품 처리. 내부 집기와 비품의 소유자, 유치 여부, 철거·보관 비용과 인도 일정을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 금액과 배당순위를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 시세·수익 검증. 인근 지하 상업시설의 매매가·임대료·공실률·관리비를 조사해 최저가 2,330,624,000원이 실제 수익가치에 부합하는지 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸해도 물건 문제는 남는다”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준 이후의 다수 권리는 소멸하고, 임차인 조민성도 후순위 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 4,552,000,000원에서 3회 유찰돼 2,330,624,000원까지 내려왔어도, 시세와 임대수익 자료 없이 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 101호~103호의 경계표지 부재, 전체 오픈 이용, 영업 중단, 내부 집기, 위반건축물 표기는 낙찰 뒤에도 직접 해결해야 할 현장 과제입니다. 권리는 합격이지만 물건성과 가격 검증은 보류. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 호실 경계와 행정상 부담을 확인한 뒤 실제 수익가치에 맞는 상한가를 정하는 데 있습니다.
