의정부지방법원 2025타경63389. 파주시 다율동 해오름마을14단지푸르지오파르세나 1401동 2301호로, 철근콘크리트구조 25층 건물의 23층 아파트입니다. 사용승인일은 2022.08.23이며, 실거래 비교 면적은 84.982㎡입니다. 소유자 김현욱은 2022.11.23 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 459,017,000원입니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사신한은행의 근저당권으로, 채권최고액은 628,100,000원입니다. 이후 2025.06.13 유에이치제십일차유동화전문 유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 등기상 말소기준보다 앞선 인수 권리는 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 1035 운정신도시푸르지오파르세나 1401동 23층 2301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 실거래 비교 면적 84.982㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 중 23층 · 사용승인일 2022.08.23 |
| 소유자 | 김현욱 · 단독소유 · 거래가액 459,017,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 607,000,000원 / 424,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문 유한회사 / 605,312,175원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.23 접수된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 628,100,000원으로 감정가보다 크지만, 근저당권의 미배당금이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았고, 현재 최저가는 낮아졌다
해오름마을14단지푸르지오파르세나 동일 면적대에서 확인된 최근 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 549,833,333원, 최신 거래가는 580,000,000원, 거래 범위는 505,000,000원~580,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 533,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 2 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13 | 538,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 13 | 560,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 19 | 533,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 17 | 549,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 17 | 555,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 565,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 12 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 12 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.982㎡ | 12건 | 549,833,333원 |
감정가 607,000,000원은 최근 평균과 최신 거래가보다 높았습니다. 그러나 1회 유찰된 최저가 424,900,000원은 최근 12개월 평균의 77.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 최저가와 같은 424,900,000원이며, 가격 비교 역시 이 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 424,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,649,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 628,100,000원 | 418,251,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 중 418,251,000원이 배당되고 209,849,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 424,900,000원 | 418,251,000원 | 209,849,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 297,430,000원 | 292,465,980원 | 335,634,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 208,201,000원 | 204,486,186원 | 423,613,814원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다율중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 양호한 것으로 기재됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 23층이며, 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·파주운정3지구 택지개발지구에 포함되며 제한보호구역에도 해당합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 1,745세대, 사용승인일 2022.08.23인 단지이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가 424,900,000원입니다. 시세 비교도 이 금액을 기준으로 하세요.
- 개별 호수 보정. 대상은 23층이며 실거래 표본은 2층부터 20층까지 분포합니다. 층·향·조망·내부 상태에 따른 가격 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 체납 관리비 중 공용부분이 매수인에게 청구될 수 있으므로 관리사무소에서 체납액을 확인하세요.
- 채권자 미배당과 인수 구분. 근저당 미배당 209,849,000원은 채권자의 부족액이며 매수인 인수금이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
이 물건의 말소기준은 2022.11.23 신한은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인과 등기상 인수 권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 607,000,000원은 최근 평균 549,833,333원과 최신 거래 580,000,000원보다 높았지만, 1회 유찰된 현재 최저가 424,900,000원은 최근 12개월 평균의 77.3%입니다.
따라서 권리와 가격만 놓고 보면 경쟁력이 있는 회차입니다. 다만 임대관계가 미상이고 실제 점유, 내부 상태와 체납 관리비가 확인되지 않았으므로 최종 판단은 현장조사와 원본서류 대조 이후에 내려야 합니다. 권리는 합격, 가격도 비교 우위. 남은 핵심은 점유와 물건 상태 확인입니다.
