최저가가 내려가도 실질취득은 약 3.8억 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다

의정부지방법원 2025타경63600. 고양시 일산동구 성석동의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 목록 1·2 토지는 지분매각이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 박정자이고, 채권자 박두환이 청구금액 408,026,438원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 출발점은 2025년 7월 10일 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 9월 7일 박두환 명의의 전세금 380,000,000원 전세권과 2024년 10월 8일 같은 금액의 주택임차권등기가 있습니다. 박두환은 임차인 지위로 배당요구를 했으므로 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 매수인이 인수하고, 전세권자로서 배당요구한 것은 아니어서 전세권설정등기 자체도 인수될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 미상 임차인이 남는다

2020년에 설정된 장은희·원영림의 근저당권과 2021년 임의경매개시결정은 2022년 3월 25일 박정자의 경매 취득과 함께 말소됐습니다. 박정자 취득 당일 설정된 액트캐쉬대부 근저당권과 신흥순 근저당권도 각각 2022년 9월 7일과 2022년 6월 3일 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 이들 과거 채권이 아니라, 이후 설정된 박두환의 전세권·주택임차권과 2025년 6월 9일 전입한 이재섭입니다.

실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 두 사람을 각각 확인해야 합니다. 이재섭은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 늘어납니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액이어야 합니다.

낙찰가는 312,603,000원 → 218,822,100원 → 153,175,470원으로 크게 내려가지만, 실질취득액은 385,176,442원 → 383,863,509원 → 382,944,457원으로 거의 변하지 않습니다. 집행비용 차이만 반영될 뿐 총부담은 박두환 보증금 380,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 312,603,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 박두환의 임차보증금에 배당되며, 부족분 72,573,442원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제와 실제 채권잔액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있으며, 등기상 말소기록과 각 권리의 현존 여부를 원문으로 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양송암고등학교 북서측 인근으로, 주거용·주상용 부동산과 학교가 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 제한보호구역·과밀억제권역 등이 중첩됩니다. 공시지가는 182,700원/㎡입니다.
• 매각 형태. 건물과 토지를 일괄매각하고 제시외 건물을 포함하지만, 목록 1·2 토지는 지분매각입니다. 목록 1은 공부상 임야이나 현황은 건물의 도로, 목록 2는 건물 대지로 이용 중입니다.
• 환금성. 단독주택 이용 건물에 토지 지분과 제시외 건물이 결합된 형태여서 권리·경계·이용관계 확인이 필요하고, 표준화된 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 최소 부담은 385,176,442원입니다. 최저가 312,603,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
• 박두환 전세권 처리. 임차인 지위의 배당요구와 전세권자 지위의 배당요구는 다릅니다. 전세권설정등기가 실제로 인수되는지 매각물건명세서 원문과 법원 기록을 대조해야 합니다.
• 이재섭 계약 확인. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상 임차인으로 계산하세요.
• 당사자 관계 확인. 박두환은 전세권자·주택임차권자이면서 현재 강제경매 채권자입니다. 임대차계약, 보증금 지급자료와 점유 경위를 확인해야 합니다.
• 토지 지분·통행 관계. 목록 1·2가 지분매각이고 한 토지는 현황 도로로 이용됩니다. 공유지분 범위, 도로 사용관계, 대지권 및 출입 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 포함 범위, 면적, 현황과 공부상 차이를 현장에서 확인하고 철거·보수·인허가 위험을 점검해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 임차인 2명의 현재 점유 여부와 퇴거 조건을 확인하고, 인도명령 가능 범위와 명도비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “약 3.8억 인수형”

이 사건은 감정가 446,575,080원에서 한 번 유찰돼 최저가가 312,603,000원까지 내려왔습니다. 하지만 박두환의 대항력 있는 보증금 380,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 382,944,457원~385,176,442원 범위에 머뭅니다. 유찰 자체가 총부담을 실질적으로 낮춰주지 않는 구조입니다.

여기에 박두환의 전세권설정등기가 인수될 수 있고, 이재섭의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 토지 지분매각·제시외 건물·단독주택 이용이라는 환금성 부담도 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가에 매력을 부여할 수 없는 고위험 권리분석형입니다. 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라, 두 임차인의 권리와 전세권등기를 어떤 조건으로 정리할 수 있는지입니다.