최저가 8,190만원이지만, 권리·현황 원문 대조가 먼저다 — 고양동 다세대 302호

의정부지방법원 2025타경63624. 고양시 덕양구 고양동 314-11, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자 황태호가 2017년 12월 9일 매매를 원인으로 거래가액 119,000,000원에 취득했고, 2018년 1월 26일 하나은행 앞으로 채권최고액 77,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 2025년 4월 9일 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 2025년 7월 9일 임의경매를 신청했습니다.

현재 등기 흐름만 보면 말소기준 이후의 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞서 등장했던 가압류·소유권이전담보가등기·근저당입니다. 각 권리 뒤에 말소등기가 기재되어 있어 말소가 유효하게 완료됐다면 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 다만 갑구 4번 가등기는 담보가등기 여부를 확인할 필요가 있으므로, 등기부 원문과 매각물건명세서를 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리의 말소 연결을 확인한다

말소기준권리는 2018년 1월 26일 설정된 하나은행 근저당권 77,000,000원입니다. 이 권리는 2025년 4월 9일 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 설정된 신한카드 가압류 15,400,859원과 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.

② 점유·임차 및 건물 현황 — 확정되지 않은 부분이 남는다

확인된 임차인은 0명이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 폐문부재 등으로 내부를 정확히 확인하기 어려웠으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다는 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.

이 물건은 대항력 있는 임차인이 확인된 인수형 사건은 아닙니다. 다만 보증금·전입일·확정일자 등 임차 정보가 확인되지 않은 상태이므로, 숨은 점유자가 발견될 경우 대항력과 배당요구 여부를 별도로 분석해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가 117,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

다세대주택은 같은 주소나 인접 건물이라도 전용면적, 대지권, 층, 내부 상태, 주차, 불법 증축 여부에 따라 가격 차이가 큽니다. 특히 이 사건은 내부 공간 사용상태를 정확히 확인하지 못했으므로, 실질취득비용에는 낙찰대금 외에 취득비용·명도비용·수리비·원상복구 가능 비용을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)

총 채권액 648,500,859원 중 예상배당액은 집행비용을 제외하고 80,025,800원이며, 미배당액은 568,475,059원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 등기에는 과거 선순위 권리의 말소등기가 함께 기재되어 있으므로 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 등기부·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양향교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 소로2류와 접하고, 고양향교·벽제관지 관련 역사문화환경보존지역과 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 면적·대지권·주차·내부 상태별 가격 편차가 크므로, 인근 유사 물건의 실제 거래와 매물가격을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 권리 말소 확인. 갑구 2번 가압류, 갑구 4번 가등기, 을구 1·2·5번 근저당의 말소등기와 현재 등기사항을 원본에서 연결 확인하세요.
• 가등기 성격 확인. 갑구 4번 소유권이전담보가등기의 피담보채권, 청산절차, 말소 원인과 말소 효력을 확인하세요.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록·현장 점유자를 재확인하세요.
• 내부 구조 확인. 건축물현황도상 빈 공간과 실제 보일러실 등 사용공간을 대조하고, 원상복구나 행정상 문제 가능성을 확인하세요.
• 시세 재조사. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 다세대의 면적·층·대지권이 유사한 최근 거래를 확보하세요.
• 추가 비용 반영. 취득 관련 비용, 명도비, 체납 관리비, 수리비, 보일러실·벽체 관련 공사비를 응찰가 상한에서 차감하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 확인이 먼저”

이 사건의 말소기준은 2018년 하나은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류, 가등기와 근저당에도 각각 말소등기가 기재되어 있어, 원문상 말소가 완결됐다면 매수인이 떠안을 등기 권리는 없습니다.

하지만 갑구 4번 담보가등기의 성격과 말소 효력, 폐문부재로 확인되지 않은 점유·임대관계, 건축물현황도와 다른 것으로 추정되는 공간 사용은 입찰 전에 해소해야 할 확인사항입니다. 최근 실거래 비교값도 없어 최저가 81,900,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 결론은 권리 본체는 정리 가능하지만, 원문과 현장을 확인하기 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 다세대 물건입니다.