서울북부지방법원 2025타경12210. 중랑구 면목동 1362, 용마산로45길 60에 있는 제2층 제205호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택, 사건 용도는 다세대이며 전용면적은 48.6㎡입니다. 1979.12.07 준공된 13세대 규모의 소규모 공동주택으로, 감정가 248,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 198,400,000원입니다.
권리분석의 표면 결론은 단순합니다. 임차인 신고 내역이 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 등기 흐름을 자세히 보면 과거 근저당권 3건이 모두 후속 말소등기로 정리됐는데도 예상배당에는 다시 채권자로 반영되어 있습니다. 따라서 제공된 배당표를 그대로 믿고 자금계획을 세우기보다 현재 존속 중인 권리만 다시 추려 배당순위를 재산정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12210 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 1362 2층 205호 · 서울특별시 중랑구 용마산로45길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 48.6㎡ · 제2층 제205호 |
| 규모 / 준공 | 13세대 · 1979.12.07 |
| 현재 소유자 | 주식회사자안산업개발 · 2023.08.03 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울강동농업협동조합 / 108,143,345원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 보이며, 추정상 매수인이 인수할 임차보증금도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자·전입세대·사업자등록 여부는 별도로 확인해야 합니다.
2020.06.30 유환필 명의의 소유권이전청구권가등기는 2023.10.04 주식회사자안산업개발로 이전됐습니다. 등기 순서상 2019.01.18 근저당권보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조로 보이지만, 제공된 주의사항에도 담보가등기 여부와 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다. 가등기 원인증서와 매각물건명세서의 인수조건을 직접 확인해야 합니다.
2021.10.01 국가 압류, 2023.10.12 주식회사 디케이엠건축사사무소의 가처분, 2025.03.27 임의경매개시결정도 실질 말소기준 후보보다 뒤에 있습니다. 공매공고는 2023.09.01 등기됐으나 2024.03.22 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 법원경매와 한국자산관리공사 공매 진행이 실제로 완전히 정리됐는지도 교차 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 83.8%지만 거래 시점이 오래됐다
전용 48.6㎡로 면적이 일치하는 비교거래는 세 건입니다. 거래가는 230,000,000원에서 250,000,000원, 평균은 236,666,666원입니다. 현재 최저가 198,400,000원은 이 평균의 83.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 48.6㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 48.6㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2023.08 | 48.6㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | 48.6㎡ | 3건 | 236,666,666원 |
수치만 보면 최저가가 비교거래 최저 230,000,000원보다 낮고 평균 대비 할인 폭도 있습니다. 그러나 세 거래가 모두 2023년 8월과 10월에 집중되어 있어 2026년 매각기일의 현재 시세를 직접 설명하기에는 시간 간극이 큽니다. 전체 13세대의 소규모 건물이고 거래 표본도 세 건뿐이라, 평균 236,666,666원을 확정 시세처럼 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 안국약품주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 148,800,000원 | 18,822,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 324,800,000원 중 194,822,400원이 배당되고 미배당은 129,977,600원으로 추정됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 권리 존속 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 용마산역 북동측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 용마산역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제2층 제205호를 연립주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측·남동측·남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 완경사 가로장방형 주거용 건부지이며, 토지면적은 732.7㎡, 공시지가는 ㎡당 3,388,000원입니다.
- 규제. 조망가로특화경관지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 도시관리계획 입안중인 용마산역세권 및 건축선 사항이 있습니다.
- 환금성. 13세대 소규모 건물이고 비교거래도 3건에 그쳐 가격 표준화가 어렵습니다. 1979.12.07 준공이라는 점도 매각기간과 수리비 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 유효등기 재확인. 을구 1번·3번·5번의 말소 여부와 을구 7번 근저당권의 존속을 등기부 현재사항·말소사항에서 직접 대조하세요.
- 가등기 성격 확인. 2020.06.30 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 원인증서와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 가처분 피보전권리 확인. 2023.10.12 가처분은 사해행위취소에 따른 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 합니다. 소송 진행과 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
- 공매 이력 교차 확인. 2023.09.01 공매공고와 2024.03.22 공매공고 말소가 확인됩니다. 한국자산관리공사 공매 절차가 완전히 종료됐는지 확인하세요.
- 배당표 재작성. 말소된 근저당권을 제외하고 신청채권자 청구액 108,143,345원과 을구 7번 채권의 동일성·배당순위를 다시 계산하세요.
- 점유자 조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·점유관계·관리비 체납·열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 비교거래 세 건은 모두 2023년 거래입니다. 2026년 인근 연립·다세대 거래와 수리 상태를 추가 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 권리 정리가 먼저”
현재 최저가 198,400,000원은 감정가의 80%이고, 제공된 비교거래 평균 236,666,666원의 83.8%입니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수 추정액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 이 물건은 최저가만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 말소된 1999년·2006년·2017년 근저당권이 말소기준과 예상배당에 다시 등장하고, 2020년 가등기와 2023년 사해행위취소 관련 가처분, 공매공고 이력도 함께 존재합니다. 가격은 검토 가능하지만 권리는 아직 확정되지 않은 상태입니다. 등기상 실질 말소기준을 2019.01.18 근저당권으로 확정하고 배당표를 재산정한 뒤에야 실제 입찰가를 논할 수 있습니다. 결론은 인수 0원 가능성은 높지만, 원본 재검증 전 입찰은 보류입니다.
