643,297,000원
의정부지방법원 2025타경63670. 파주시 연다산동 198-1, 도로명주소 연다매길 36에 위치한 대지·토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 공부상 건물 용도는 제1종근린생활시설이고 현황은 제조업소로 이용 중입니다. 토지면적은 742㎡, 건물은 일반철골구조 일반철골구조지붕 지상 1층이며 기본적인 위생·급배수· 급탕설비가 갖춰져 있습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 소유자 권미영이 2021.11.17. 소유권을 취득한 날 송포농업협동조합 앞으로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 송포농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 연다산동 198-1 · 경기도 파주시 연다매길 36 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 + 토지 · 공부상 제1종근린생활시설 · 현황 제조업소 |
| 토지 / 건물 | 토지 742㎡ · 지목 대 · 일반철골구조 일반철골구조지붕 지상 1층 |
| 소유자 | 권미영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 918,995,500원 / 643,297,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송포농업협동조합 / 586,664,746원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 쇠파이프조 창고 및 판넬조 사무실 포함 · 컨테이너 2동 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2021.11.17. 접수된 송포농업협동조합 근저당권입니다. 신용보증기금의 가압류 76,140,000원, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서 근저당권과 가압류에 미배당이 발생하지만, 이는 채무자에게 남는 채무 문제이고 매수인이 승계할 등기상 채무는 아닙니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 643,297,000원으로 감정가 918,995,500원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 현황 제조업소와 토지의 가치에는 건물 상태, 차량 접근성, 용도지역, 군사시설 규제, 토지거래허가구역 포함 여부가 함께 반영돼야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 643,297,000원 | 634,464,030원 | 161,675,970원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 450,307,900원 | 443,404,821원 | 352,735,179원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 315,215,530원 | 310,002,513원 | 486,137,487원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 161,675,970원에서 352,735,179원, 486,137,487원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 낮아진 최저가가 곧바로 시장가치 대비 할인이라는 뜻은 아니므로, 인근 제조업소·토지 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 643,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,832,970원 |
| 1. 근저당권 · 송포농업협동조합 | 720,000,000원 | 634,464,030원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 76,140,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 796,140,000원 중 예상배당은 634,464,030원이고, 미배당은 161,675,970원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 현황·입지·규제
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설이고 현황은 제조업소로 이용 중입니다. 공부와 현황 용도의 차이를 전제로 영업·사용승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물. 일반철골구조 일반철골구조지붕 지상 1층으로 외벽·내벽은 판넬 등 마감, 창호는 PVC 창호 등입니다. 기본 위생·급배수·급탕설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 연다산1리마을회관 북동측 인근이며 소규모 공장, 전원주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 공업기타, 완경사의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 376,200원입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역에 걸쳐 있고 성장관리계획구역 주거 Zone에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 매각 범위. 쇠파이프조 창고와 판넬조 사무실은 제시외 건물로 매각에 포함되지만, 목록 3 토지 위 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 제조업소 사용자, 사업자등록자, 소유자와의 관계를 확인하세요.
- 제외물건 경계 확인. 매각에서 제외되는 컨테이너 2동과 포함되는 제시외 창고·사무실의 위치를 현황도와 현장에서 대조하세요.
- 용도 적합성. 공부상 제1종근린생활시설과 현황 제조업소 이용 사이의 건축물대장, 사용승인, 영업 인허가 관계를 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·보전관리지역 경계와 성장관리계획구역, 군사시설 제한, 토지거래허가구역이 향후 이용계획에 미치는 영향을 관계 기관에서 확인하세요.
- 도로와 차량 동선. 세로한면(가) 도로접면과 대형 차량의 진입·회차 가능성, 도로 일부 포함 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 인근 공장·근린시설·토지 거래, 임대수익과 건물 보수비를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 조세·체납. 국의 압류가 등기돼 있으므로 당해세와 조세채권의 법정기일, 관리비·공과금 체납을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 현황은 별도 문제다
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 2021.11.17. 송포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다.
최저가는 감정가의 70%인 643,297,000원까지 낮아졌지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 공부상 제1종근린생활시설과 현황 제조업소의 이용 관계, 매각에서 제외되는 컨테이너 2동, 제시외 건물의 범위, 복수 용도지역과 군사·토지거래 규제를 함께 검토해야 합니다. 권리분석은 합격이지만 가격·점유·이용계획 확인 전에는 응찰 보류가 안전한 물건입니다.
