의정부지방법원 2025타경63686. 파주시 오도동 67번지의 토지 269㎡와 지하 1층·지상 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 김채민은 2020년 11월 17일 소유권보존등기를 마쳤고, 같은 날 덕양신용협동조합의 채권최고액 306,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 등기부상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 회차 최저매각가인 415,412,000원과 같습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 오도동 67 · 경기도 파주시 대골길 108-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 269㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 지하 1층 주차장 · 지상 1·2층 단독주택 · 다락 소재 판단 |
| 소유자 | 김채민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 593,445,590원 / 415,412,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재환 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인 | 2020.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020년 11월 17일 덕양신용협동조합 근저당권 306,000,000원입니다. 후순위 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 판테온대부주식회사의 근저당권 52,500,000원과 전세권 5,000,000원은 2022년 3월 14일 이미 말소됐고, 다수의 가압류·압류·과거 경매개시결정 역시 해제·취하·말소 이력이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 시세 메리트 확정 불가
현재 최저매각가는 415,412,000원으로 감정가 593,445,590원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지를 함께 평가한 물건은 토지 형상·도로조건·건물 상태와 구조에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 유찰률을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 415,412,000원 | 788,182,828원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 290,788,400원 | 911,123,346원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 203,551,880원 | 997,138,554원 | 0원 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 415,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,554,120원 |
| 1. 근저당 · 덕양신용협동조합 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 2. 근저당 · 덕양신용협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 · 판테온대부주식회사 2022.03.14 말소등기 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 4. 전세권 · 판테온대부주식회사 2022.03.14 말소등기 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김계수 | 60,000,000원 | 3,357,880원 |
| 6. 근저당 · 피에스티대부주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 2022.05.27 말소등기 | 20,781,566원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 골드버드파트너스 2025.06.30 말소등기 | 39,253,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 2023.02.17 말소등기 | 50,209,945원 | 0원 |
| 10. 과거 경매개시결정 · 김계수 2023.04.27 말소등기 | 180,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 2025.04.09 말소등기 | 21,296,197원 | 0원 |
| 12. 과거 경매개시결정 · 박재환 2025.07.25 말소등기 | 180,000,000원 | 0원 |
| 13. 현재 경매개시결정 · 박재환 | 180,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,197,040,708원 중 채권자 배당액은 408,857,880원, 미배당액은 788,182,828원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 건물·현황 리스크 — 구조 기재를 그대로 믿으면 안 된다
감정평가 요항은 건물을 2020년 11월 11일 사용승인된 일반목구조로 설명하고, 지하 1층은 철근콘크리트구조라고 기재합니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 목록 2 건물이 공부상 일반목구조이나 건축물대장 및 현황은 철근콘크리트구조라고 적혀 있습니다. 감정요항의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있어 문서 사이의 표현도 서로 일치하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하 1층은 주차장, 지상 1·2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·냉난방설비가 있으며 LPG 난방방식입니다.
- 주위환경. 오도교 남동측 인근으로 단독주택·농경지·소규모 창고·공장이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 269㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 개별공시지가는 513,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거Zone)이며, 가축사육제한구역·제한보호구역·폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래가가 없고 단독주택·토지의 개별성이 커, 최저가와 감정가만으로 매각 후 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 415,412,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 오도동 인근 토지와 단독주택의 실제 거래사례를 별도로 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 구조 대조. 일반목구조·철근콘크리트구조 기재가 서로 다릅니다. 등기부·건축물대장·감정평가서와 현황을 함께 확인하세요.
- 다락·제시외 건물. 일괄매각 범위와 제시외 건물, 다락의 위치·면적·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 검증. 이미 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 이를 실제 배당순위로 단정하지 마세요.
- 세금 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았고, 2024년 2월 8일 파주세무서장의 압류등기가 확인됩니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 각 제한구역의 구체적인 행위 제한을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 물건은 보류
등기 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2020년 11월 17일 덕양신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인 0명, 매수인 인수액 0원으로 권리상 추가 부담은 확인되지 않습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격과 현황입니다. 최저가가 감정가의 70%라도 비교 실거래가가 없으므로 싸다고 말할 근거가 부족합니다. 여기에 단독주택·토지라는 개별성, 주택·농경지·창고·공장 혼재 입지, 구조 기재 불일치, 다락과 제시외 건물, 임대관계 미상이 겹칩니다. 권리는 합격이지만, 가격과 건물은 현장 확인 전까지 보류. 이 사건은 할인율보다 공부와 현황을 얼마나 정확히 대조하느냐가 승부처입니다.
