서울남부지방법원 2025타경11022. 강서구 화곡동 케이씨타운 9층 904호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가는 313,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 102,564,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 약 33% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권과 확약의 범위입니다. 을구 1번 김우철의 주택임차권은 보증금 329,000,000원, 전입 2022.07.15, 확정일자 2022.07.01로 경매개시결정보다 앞섭니다. 원래 배당 부족분이 인수되는 구조지만, 매각물건명세서 비고상 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 김우철 관련 인수액은 실질 0원*입니다.
문제는 그 밖의 점유자입니다. 김미현은 2025.04.15 전입으로 경매개시결정 2025.07.17보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 “있다”고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 김우철·HUG에 대한 확약은 김미현에게 확대 적용할 수 없으므로, 이 물건의 실질취득 총액은 김미현의 임대차관계가 확인되기 전까지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제9층 제904호 · 서울특별시 강서구 가로공원로 178-5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교면적 20.15㎡ · 지하 1층, 지상 9층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 박인한 (2022.08.26. 거래가액 339,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 102,564,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 김우철은 확약, 김미현은 별도 확인
등기상 핵심 권리는 김우철의 주택임차권입니다. 2024.03.22 임차권등기명령으로 보증금 329,000,000원이 등기돼 있고, 임대차계약일 2022.06.15, 확정일자 2022.07.01, 전입·점유개시 2022.07.15입니다. 제공된 말소기준은 2025.07.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서지만, 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건 때문에 김우철 건은 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
주택도시보증공사는 김우철의 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 김우철의 329,000,000원과 별도의 보증금을 하나 더 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김우철·김미현 2명입니다. 그중 김미현은 보증금과 확정일자가 미상이고, 김우철 관련 포기 조건의 적용대상도 아니므로 확약 밖 인수위험으로 남습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우철 | 2022.07.15 / 2022.07.01 | 329,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 실질 0원* |
| 김미현 | 2025.04.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 시세 비교 — 30.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
케이씨타운 비교면적 20.15㎡·20.46㎡의 제공 실거래는 모두 339,000,000원입니다. 제공 시세지표의 평균도 339,000,000원이고, 최저가는 이 지표의 30.3%입니다. 그러나 거래 표본의 최신월이 2023.03입니다. 현재 경매가격 판단에 사용하기에는 거래 시차가 큰 데다, 김미현의 보증금이 미상이라 실제 매수인의 최종 취득비용도 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 30.3%라는 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 20.46㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.11 | 20.15㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.10 | 20.46㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 339,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,235,896원 |
| 1. 임차인 김우철 보증금 | 329,000,000원 | 100,328,104원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원자료상 김우철의 미배당액은 228,671,896원으로 계산되지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 김우철 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 김우철 주택임차권의 승계인이므로 같은 329,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 김미현의 보증금은 미상이므로 이 배당표만으로 전체 인수금액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택. 비교면적 20.15㎡, 케이씨타운 총 24세대, 사용승인일 2022.05.20입니다.
- 입지. 월정초등학교 북측 인근. 단독·다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층·지상 9층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 기계식주차, 소화전, CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 5,603,000원/㎡. 북측 약 40m, 서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 제공된 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김미현 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- HUG 포기·말소 조건 확인. 김우철의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. HUG는 김우철 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로 329,000,000원을 별도 임차보증금처럼 더하지 않습니다.
- 시세의 시간차. 시세지표는 339,000,000원이지만 최신 제공 거래가 2023.03입니다. 최저가가 시세지표의 30.3%라는 이유만으로 현재가치 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰횟수 3.1회보다 많이 유찰된 상태입니다. 권리문제와 소형 다세대 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고, 김미현 관련 사실관계가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
맺으며 — “김우철은 해소, 김미현은 미해소”
이 사건을 단순히 “감정가 313,000,000원이 102,564,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 원래 가장 큰 부담인 김우철 보증금 329,000,000원은 현재 회차 배당만으로 228,671,896원이 남는 구조지만, HUG의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 김우철 부분은 실질 인수 0원*입니다.
하지만 별도 임차인 김미현은 다릅니다. 전입일은 2025.04.15로 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, HUG의 확약도 이 임차인에게 적용되지 않습니다. 실거래 지표 339,000,000원 역시 최신 거래가 2023.03이라 시차가 큽니다. 따라서 결론은 “주된 329,000,000원 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상임차인 때문에 아직 안전한 0원 인수 물건으로 확정할 수 없다”입니다. 5회 유찰의 숫자보다 김미현의 임대차관계를 먼저 확인해야 합니다.
