인수 0원·실질취득 4.823억, 최근 시세의 86.7% — 다만 50층 실거래와 격차는 2,770만원

의정부지방법원 2025타경63706. 탄현역 동측 인근의 일산두산위브더제니스 106동 50층 5005호입니다. 54층 건물 중 50층에 위치한 아파트로, 실거래 비교면적은 95.50㎡입니다. 감정가 689,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 482,300,000원입니다.

권리구조의 핵심은 2016.03.11. 설정된 송파농업협동조합 근저당입니다. 임차권자 편미자의 전입·점유개시는 2020.02.28.로 말소기준권리보다 약 4년 늦습니다. 보증금이 1차 360,000,000원에서 2차 460,000,000원으로 증액된 임차권등기가 존재하지만, 선순위 대항력이 없어 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 실질취득액은 낙찰가와 동일한 482,300,000원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 매수인 인수는 없다

말소기준권리는 2016.03.11. 송파농업협동조합 근저당입니다. 이후 고양시 압류, 편미자 임차권등기, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 편미자의 전입일과 점유개시일도 2020.02.28.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.

편미자는 보증금 반환채권을 보전하기 위해 2024.03.07. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 확정일자는 있으나 모두 2016년 말소기준권리보다 늦어 선순위 근저당보다 후순위입니다. 실제 배당액이 부족하더라도 대항력이 없으므로 미배당 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자는 현황조사 원문 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 평균 대비 할인, 같은 50층 대비로는 좁은 차이

일산두산위브더제니스는 총 2,700세대 규모이며, 비교면적 94.44~95.50㎡의 최근 실거래 12건 평균은 556,000,000원입니다. 현재 최저가 482,300,000원은 이 평균의 86.7%로, 평균 대비 73,700,000원 낮습니다.

전체 표본만 보면 최저가가 평균보다 13.3% 낮아 가격 메리트가 있습니다. 최신 거래도 590,000,000원으로 최저가보다 107,700,000원 높습니다. 다만 본건과 같은 50층의 2026년 6월 거래는 두 건 모두 510,000,000원입니다. 최저가는 이 거래가의 94.6%로, 차이는 27,700,000원에 불과합니다.

③ 예상배당표 (매각가 482,300,000원 가정)

예상 채권액 합계 532,800,000원 중 475,077,000원이 배당되고, 57,723,000원이 미배당되는 산식입니다. 임차권자 편미자의 보증금 배당액은 별도로 반영돼 있지 않으며, 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다. 배당액이 달라져도 대항력 없는 임차보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 탄현역(경의중앙선) 동측 인근으로 대규모 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 탄현역이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통입니다.
• 단지 규모. 일산두산위브더제니스는 2,700세대 규모이며 2013.04.26. 준공됐습니다. 비교면적 실거래 12건이 확인돼 거래가격을 점검할 수 있는 표본은 있습니다.
• 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 토지는 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역과 도로·사회복지시설·청소년수련시설 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 위생·급배수, 난방·도시가스·승강기·소방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 역 인근 대단지라는 기반은 있으나 실거래가가 510,000,000원부터 640,000,000원까지 분산돼 층·향·내부상태에 따른 가격 편차가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원문 확인. 편미자의 1차·2차 임대차계약, 보증금 증액 경위, 배당요구와 현재 점유 여부를 매각물건명세서 및 현황조사서로 대조하세요.
• 등기상 채권최고액 확인. 송파농협 근저당은 254,400,000원으로 변경등기가 있고, 두산건설 근저당은 2019.12.20. 말소기재가 있으므로 최신 등기부의 유효 권리만 다시 확인해야 합니다.
• 같은 50층 거래를 상한선으로 활용. 최근 같은 층 거래가 510,000,000원인 만큼, 평균가 556,000,000원만 보고 응찰가를 높이지 말고 비용 차감 후 실익을 계산하세요.
• 초고층 개별 조건 점검. 50층의 조망·향·승강기 접근성·냉난방 상태와 내부 수리 범위는 같은 면적의 중저층 거래와 가격을 다르게 만드는 요소입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 편미자가 퇴거했는지, 소유자나 제3자가 점유 중인지 현장 방문으로 확인하고 인도명령 및 협의 비용을 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세는 낙찰 후 부담 또는 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘상태 확인 후’

이 물건은 보증금 460,000,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 부담스럽지만, 전입이 말소기준권리보다 늦어 매수인이 보증금을 인수하지 않는 소멸형입니다. 실질취득은 최저가 그대로 482,300,000원이며 최근 12개월 평균 556,000,000원보다 73,700,000원 낮습니다.

다만 같은 50층의 최근 실거래가 510,000,000원이라는 점을 적용하면 실제 가격 여유는 27,700,000원입니다. 여기에 취득비용, 내부 수리비, 명도비용, 미납 관리비가 붙으면 할인 효과가 줄어듭니다. 또한 근저당 변경·말소기재와 예상배당 산식이 엇갈리므로 원문 검증도 필요합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 평균 시세 대비 가격은 낮지만, 같은 층 기준으로는 큰 폭의 할인 매물은 아니다. 내부 상태와 점유관계까지 확인한 뒤 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.