서울북부지방법원 2025타경12231. 청량리동 홍릉한강뉴스타 102동 204호, 다세대주택입니다. 감정가는 364,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 76,336,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 20.97% 수준이라 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 장양욱은 2020년 1월 29일 전입했고, 점유개시는 2020년 2월 7일로 2023년 8월 30일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 배당으로 보증금이 전부 회수되지 않으면 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 매각가 76,336,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,774,048원을 먼저 제외하고, 임차인에게 74,561,952원이 배당됩니다. 보증금 348,000,000원 중 273,438,048원이 부족하므로 매수인이 부담할 수 있는 인수액으로 계산됩니다. 따라서 경제적으로 보는 현재 회차의 취득부담은 76,336,000원 + 273,438,048원 = 349,774,048원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액도 줄고 인수액이 늘어나는 구조이므로, 단순히 유찰이 거듭된다고 총 취득부담이 같은 비율로 내려가는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12231 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 청량리동 206-7 홍릉한강뉴스타 102동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층건 중 제2층 제204호 · 사용승인일 2019.08.30 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.02.07 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 348,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 76,336,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 379,575,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2020년부터 시작된 임차권
등기상 현재 권리 흐름에서 중요한 기준은 2023년 8월 30일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인 장양욱의 전입은 2020.01.29, 점유개시는 2020.02.07로 이 기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 2024년 5월 17일에 접수됐다는 이유만으로 임차인의 선행 대항력을 없다고 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장양욱 | 제2층 제204호 전부 | 348,000,000원 | 2020.01.29 | 2024.05.09 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
등기부 주택임차권에는 1차 임대차계약일 2020.01.18, 주민등록일 2020.01.29, 점유개시일 2020.02.07이 기재되어 있고, 임차권등기는 2024.05.17 접수되었습니다. 현재 배당계산에서 사용하는 보증금은 348,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 등기이지만, 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가 19.7%가 아니라 실질취득 약 3.50억으로 비교
홍릉한강뉴스타의 대상 면적은 41.6㎡대이며 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 388,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 370,000,000원입니다. 현재 최저가 76,336,000원은 이 평균의 19.7%에 불과하지만, 대항력 임차인의 미배당 인수액을 포함하면 실제 비교해야 할 금액은 349,774,048원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 41.96㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 42.18㎡ | 3 | 394,000,000원 |
| 2025.10 | 41.62㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 388,000,000원 |
실질취득 349,774,048원은 최근 12개월 평균 388,000,000원보다 약 38,225,952원 낮고, 최신 거래 370,000,000원보다도 약 20,225,952원 낮습니다. 다만 이 차이는 최저가가 크게 떨어진 것만큼 크지 않습니다. 7회 유찰이라는 외형과 달리 실제 경제적 부담은 최근 거래가격에 상당히 가까운 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,774,048원 |
| 1. 임차인 장양욱 보증금 | 348,000,000원 | 74,561,952원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장양욱 | 379,575,518원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분 273,438,048원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매신청채권은 배당재원이 남지 않아 0원으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 홍릉초등학교 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택과 학교 등 교육시설, 근린생활시설이 함께 소재하는 지역이며 주변환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물의 2층 204호이며, 사용승인일은 2019.08.30입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 회기로10길 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 3,575,000원/㎡, 토지면적은 1,535.0㎡입니다. 토지는 평지의 부정형으로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 거래표본. 홍릉한강뉴스타는 24세대이며, 최근 12개월 동일 면적대 거래는 3건입니다. 거래가는 370,000,000원~400,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 76,336,000원에 인수액 273,438,048원을 더한 349,774,048원을 출발점으로 보세요.
- 임대차 원본 확인. 장양욱의 2020.01.18 계약, 2020.01.29 주민등록, 2020.02.07 점유개시, 2024.05.17 임차권등기와 보증금 지급·반환 관계를 원본으로 대조하세요.
- 관계인 구조 확인. 장양욱은 임차권자이면서 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있으므로 실제 채권관계와 경매신청 경위를 확인하세요.
- 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 하락분 상당액이 임차인 인수액 증가로 이동합니다. 최저가 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 내부상태 재확인. 감정평가 시 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능해 집합건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의해 작성되었으므로 실제 내부구조를 재확인할 필요가 있습니다.
- 권리·세금 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구, 체납세금 및 최신 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “3.50억 실질부담”을 보라
이 사건의 숫자는 처음 보면 강렬합니다. 감정가 364,000,000원짜리 물건이 7회 유찰돼 최저 76,336,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 장양욱의 보증금이 배당으로 모두 소진되지 않아 현재 계산상 273,438,048원의 인수액이 남습니다. 결국 현재 회차의 실질취득 부담은 349,774,048원입니다.
최근 실거래는 370,000,000원, 394,000,000원, 400,000,000원이고 최근 12개월 평균은 388,000,000원입니다. 실질취득액은 이보다 낮지만, 최저가 19.7%라는 외형만큼 싼 물건은 아닙니다. 특히 추가 유찰 시 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당 인수액이 커지는 구조가 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 낙찰대금과 임차인 인수액을 합친 총액을 얼마로 볼 것인가입니다.
