최저가 119,275,000원보다 먼저 볼 것 — 임차권 인수 조건이 가격을 뒤집는다

서울북부지방법원 2025타경12231. 청량리동 홍릉한강뉴스타 102동 2층 204호, 전용면적 비교대상 약 41.6㎡의 다세대주택입니다. 감정가 364,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 119,275,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적대의 최근 실거래가 370,000,000원~400,000,000원인 점만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가와 실질취득비용을 분리해서 봐야 하는 물건입니다.

임차권자 장양욱은 2020.01.29. 주민등록을 마쳤고 2020.02.07. 점유를 시작했습니다. 계산상 말소기준권리인 2019.09.30. 서울축산업협동조합 근저당보다 늦어 일반적인 순위 판정에서는 대항력 없음으로 분류됩니다. 그런데 매각물건명세서에는 2024.05.17. 접수된 주택임차권등기가 인수권리로 별도 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 “후순위 임차인이므로 전액 소멸한다”거나 예상배당표의 인수액 0원만 믿고 응찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 판정과 ‘인수 명시’가 충돌한다

2019.09.30. 근저당이 유효한 말소기준권리라는 전제에서는 2020.01.29. 전입한 장양욱의 임차권은 후순위이고, 2023년 주택도시보증공사 가압류와 국세 압류, 2025년 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서가 주택임차권등기를 인수권리로 명시하고 있으므로, 특별매각조건 또는 임차권등기 인수 범위가 일반 소멸 계산보다 우선할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약은 2020.01.18. 1차 계약과 2022.02.04. 2차 계약으로 기재돼 있습니다. 등기상 임차보증금은 1차 348,000,000원, 2차 365,400,000원이며, 1차 보증금의 확정일자는 2020.01.29., 증액분 17,400,000원의 확정일자는 2024.05.09.입니다. 임차권자는 배당요구를 마친 것으로 기재돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 30.7%는 가격 메리트가 아니다

홍릉한강뉴스타의 비교 가능한 41.6㎡대 최근 거래는 3건입니다. 2025.10.부터 2026.06.까지 370,000,000원~400,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 388,000,000원입니다.

감정가 364,000,000원은 최신 거래 370,000,000원과 최근 평균 388,000,000원보다 낮습니다. 하지만 입찰자가 실제로 부담하는 금액은 감정가가 아니라 낙찰가와 인수채무의 합계입니다. 보증금 인수가 없다면 최저가 119,275,000원은 최근 평균의 30.7%로 매우 낮지만, 임차보증금이 승계되면 실질취득비용은 467,275,000원~484,675,000원으로 바뀝니다. 따라서 이 사건에서 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론은 인수 조건이 해소되기 전에는 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,275,000원 가정)

채권 총액 6,458,575,518원 중 116,805,150원만 채권자에게 배당되는 추정이며, 전체 미배당은 6,341,770,368원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 매각물건명세서에는 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으므로 실제 입찰 판단은 명세서 원문과 특별매각조건을 우선해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

6회 유찰 시 매각가는 95,420,000원, 7회 유찰 시에는 76,336,000원으로 낮아집니다. 그러나 매각물건명세서상 임차권 인수 조건이 그대로 유지된다면 낙찰가가 낮아져도 보증금 승계 부담은 사라지지 않습니다. 따라서 다음 회차의 더 낮은 최저가 역시 인수 여부가 확정된 뒤에만 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물의 제2층 제204호입니다. 사용승인일은 2019.08.30.입니다.
• 주변환경. 홍릉초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택, 학교 등 교육시설과 근린생활시설이 혼재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 동측으로 회기로10길 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 및 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,535㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,575,000원/㎡입니다. 제1종일반주거지역·경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 규제 확인. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시가 있으므로 적용 범위와 경매취득 관련 절차는 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 24세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 대단지 공동주택보다 매수층과 재매각 유동성이 제한될 수 있습니다.
• 내부확인 제한. 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 확인이 이뤄지지 않아 건축물대장상 현황도면과 외부관찰로 평가됐으며 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문. 2024.05.17. 접수 제79696호 주택임차권등기의 인수 범위와 특별매각조건을 문구 그대로 확인하세요.
• 보증금 범위. 1차 348,000,000원과 2차 365,400,000원 중 실제 반환채무와 배당 후 잔액이 얼마인지 임차권등기명령 결정문과 임대차계약서로 확인하세요.
• 말소기준 재검토. 2019.09.30. 근저당과 2020.02.07. 말소등기·일부포기의 관계, 공동담보목록 제2019-3호 및 이 호실에 대한 담보 존속 여부를 확인하세요.
• 신청채권자 관계. 신청채권자와 임차권자가 동일한 경위를 확인하고 보증금 지급자료, 집행권원, 채권계산서 및 배당요구서를 대조하세요.
• 점유·명도. 임차권등기는 점유 이전 후에도 대항력·우선변제권을 유지하기 위한 등기일 수 있으므로 현재 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 시세 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 승계채무를 합한 실질취득비용을 최신 거래 370,000,000원 및 최근 평균 388,000,000원과 비교하세요.
• 내부·관리비. 내부구조와 상태가 정확히 확인되지 않았고, 공용부분 관리비 체납 가능성도 있으므로 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 결정문· 공동담보목록·배당요구서를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “119,275,000원짜리 물건”이 아닐 수 있다

표면상 최저가는 119,275,000원이고 최근 실거래 평균의 30.7%에 불과합니다. 하지만 이 사건에는 보증금 348,000,000원 및 365,400,000원이 기재된 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서가 이를 인수권리로 명시하고 있습니다. 반환채무까지 승계한다면 실질취득비용은 467,275,000원~484,675,000원으로 올라가 최근 평균 388,000,000원과 최신 거래 370,000,000원을 모두 초과합니다.

여기에 신청채권자와 임차권자가 동일하고, 말소기준으로 계산된 근저당에는 2020.02.07. 말소등기·일부포기 기재가 존재합니다. 5회 유찰과 24세대 다세대의 환금성 부담도 겹칩니다. 따라서 이 물건은 인수 조건이 완전히 해소됐다는 원문 근거 없이는 저가 매물로 평가할 수 없습니다. 결론은 “가격 매력”이 아니라 입찰 보류 후 원문 확인입니다.