의정부지방법원 2025타경63754. 고양시 덕양구 화정동 달빛마을아파트 308동 최상층인 18층 1804호입니다. 현재 소유자는 김묘학 씨로, 2017년 거래가액 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 유안타저축은행의 근저당권은 2022.01.18. 설정됐고 채권최고액은 180,000,000원, 경매 청구액은 132,829,050원입니다.
등기부만 보면 말소기준권리보다 앞선 권리가 남아 있는 것처럼 보일 수 있지만, 과거 권리의 후속 말소등기를 함께 확인해야 합니다. 1996년 한국주택은행 근저당권 2건은 2001.07.24. 해지로 말소됐고, 2002년 하나은행 근저당권은 2014.03.26. 말소됐습니다. 2020년 피플펀드대부 근저당권도 2021.02.05. 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 기준은 2022년 유안타저축은행 근저당권입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 김진연 씨가 2019.04.15. 전입했고 2025.09.01. 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입시점은 말소기준권리보다 약 3년 빠르므로 점유와 전입을 계속 유지했다면 낙찰자가 배당받지 못한 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 이 금액이 확인되지 않는 한 최저가 337,400,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63754 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 865 달빛마을아파트 308동 18층 1804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 벽식구조 · 18층 중 18층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김묘학 (2017.05.25. 매매 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 337,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유안타저축은행 주식회사 / 132,829,050원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18. 유안타저축은행 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소됐지만 임차인이 앞선다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진연 | 2019.04.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.01 신청 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 김진연 씨는 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 판단할 수 없습니다. 또한 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 대항요건을 유지한 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 482,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 337,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 검증할 수 없습니다.
더 중요한 점은 김진연 씨의 보증금이 미상이라는 것입니다. 보증금 미배당액이 발생하면 매수인의 실질취득가는 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자를 가격 가점으로 사용할 수 없고, 보증금 확인 전에는 적정 입찰가도 정할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 337,400,000원 | 331,876,400원 | 21,123,600원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 | 236,179,999원 | 232,073,479원 | 120,926,521원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 | 165,325,999원 | 162,211,435원 | 190,788,565원 | 미충족 |
회차별 미배당액은 제공된 배당 시뮬레이션 값입니다. 임차보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 매수인 인수금액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 337,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,523,600원 |
| 1. 한국주택은행 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 2. 한국주택은행 근저당권 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 하나은행 근저당권 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 피플펀드대부 근저당권 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 5. 유안타저축은행 근저당권 | 180,000,000원 | 158,876,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화수초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 종합병원, 공원, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하며, 다소 원거리에 지하철 3호선 화정역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 평슬라브지붕 18층 건물의 18층 1804호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 화정능곡택지개발 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 학교 교육환경 보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진연 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구서, 권리신고서와 매각물건명세서에서 보증금·점유 범위·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항요건 유지 여부. 전입일만으로 단정하지 말고 현장점유, 주민등록 유지, 세대주·세대원 관계와 실제 사용상태를 재확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 예상 낙찰가에 임차인의 예상 미배당 보증금을 더해 총 부담액을 계산한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재작성. 이미 말소된 과거 근저당권을 제외하고 유안타저축은행의 실제 채권액, 임차보증금, 조세채권을 반영해 다시 산정해야 합니다.
- 고양시 압류 확인. 압류등기는 매각으로 소멸하지만 관련 조세의 종류·법정기일·금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최상층 상태 점검. 18층 중 18층 물건이므로 내부 상태와 누수·결로 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유자의 명도 조건, 이사협의 비용을 관리사무소와 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 사건의 등기부 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재의 유안타저축은행 근저당권을 기준으로 이후 등기권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 선순위 전입자인 김진연 씨의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
최저가 337,400,000원이 감정가 482,000,000원의 70%라는 사실은 단독으로 투자 메리트가 되지 않습니다. 동일 평형의 최근 시세 자료도 없고, 미배당 임차보증금이 추가될 가능성도 있기 때문입니다. 결론은 등기 권리는 정리 가능, 임차인 위험은 미확정. 보증금과 대항요건을 확인하기 전까지는 가격 판단과 입찰가 산정을 보류하는 것이 맞습니다.
