의정부지방법원 2025타경63904. 파주시 동패동 ‘진흥효자아파트’ 1205동 10층 1002호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방 3개·거실·주방·욕실 2개 구조의 주거용이며, 2005.12.22. 사용승인을 받은 지상 13층 건물 중 10층입니다. 현재 소유자는 유민규로, 2004.03.02. 매매를 원인으로 2006.04.13. 소유권을 이전받았습니다.
등기 이력은 길지만 핵심은 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당 2건은 2018.05.29., 페퍼저축은행 근저당은 2018.05.30., 대명캐피탈대부 근저당과 부질권은 2018.05.28. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 흥국화재해상보험 근저당이며, 2022.02.08. 채권최고액이 204,000,000원으로 변경됐습니다. 그 이후 설정된 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1702 진흥효자아파트 1205동 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 책향기로 448 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상 13층 중 10층 |
| 소유자 | 유민규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 275,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 265,098,324원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 정보 | 책향기마을12단지진흥효자 · 439세대 · 2005.12.22. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 근저당은 이미 말소
초기 국민은행 근저당은 채권최고액이 178,620,000원으로 설정된 뒤 2017.12.20. 145,090,000원으로 변경됐지만, 1번·2번 근저당 모두 2018.05.29. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 정귀순 근저당은 2015.05.29., 페퍼저축은행 근저당은 2018.05.30., 대명캐피탈대부 근저당과 부질권은 2018.05.28. 이미 정리됐습니다.
따라서 말소기준은 2018.05.28. 흥국화재해상보험주식회사 근저당입니다. 이후 설정된 케이씨메이트대부·애큐온저축은행·리드코프·씨드글로벌대부·동그라미파이낸스대부· 에스비아이저축은행의 권리는 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 경매를 신청한 비엔케이캐피탈 근저당은 2022.02.17. 설정된 후순위 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 82.7%
같은 단지 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 333,416,666원, 최신 거래는 2026.06.의 315,000,000원입니다. 현재 최저매각가 275,800,000원은 최근 12개월 평균의 82.7%로, 최저 실거래 290,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.95㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 13 | 328,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 344,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 8 | 358,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 4 | 321,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 333,416,666원 |
거래 범위는 290,000,000원~380,000,000원이며, 최신 거래는 315,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 275,800,000원입니다. 감정가 394,000,000원과 비교해 싸 보이는 수준에 그치지 않고, 최근 12개월 평균과 최신 거래보다도 낮아 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,661,200원 |
| 1. 국민은행 근저당 1번 | 178,620,000원 | 178,620,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 2번 | 178,620,000원 | 92,518,800원 |
| 채권총액 | 1,688,640,000원 | 271,138,800원 |
| 미배당 합계 | - | 1,417,501,200원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
표의 집행비용·예상배당·채권총액·미배당액은 매각가 275,800,000원을 가정한 산정값입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 동패동 소재 교하중학교 북측 인근이며, 주위는 주로 아파트로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 근거리에 청석로와 56번 지방도가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 지상 13층 건물 중 10층이며, 승강기·지역난방·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중인 토지이며 북측 중로, 동측과 서측 소로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지 정보. 공시지가 1,592,000원/㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 439세대 아파트로 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원문 재확인. 국민은행 1번·2번 근저당의 2018.05.29. 말소 여부와 말소 접수번호 39542를 등기 원문에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 예상배당표가 이미 말소된 국민은행 근저당에 배당하는 이유를 법원의 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 흥국화재해상보험 근저당의 2022.02.08. 변경 후 채권최고액 204,000,000원과 현재 채권 잔액을 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 사업자등록 여부를 별도로 확인하세요.
- 기일·결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14., 등기부 발급일은 2026.07.24.이므로 매각 결과나 기일 변경 여부를 법원에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 본건 취득과 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 333,416,666원, 최신 거래 315,000,000원, 최저 거래 290,000,000원을 기준으로 내부 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 문서 간 불일치는 넘기지 말 것
현재 최저매각가 275,800,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균의 82.7%이고, 최신 거래 315,000,000원과 최저 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액도 0원이므로 가격과 권리의 큰 방향은 긍정적입니다.
다만 등기부상 2018년 이전 근저당들은 이미 말소됐는데, 예상배당표는 국민은행 근저당 2건에 매각대금을 우선 배분하고 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않은 채 “선순위 근저당을 인수한다”거나 반대로 “배당도 완전히 단순하다”고 단정해서는 안 됩니다. 결론은 가격은 합격, 인수액은 0원, 배당 근거는 재확인입니다. 등기 원문과 법원 배당 관련 서류가 일치하는지 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.
