서울남부지방법원 2025타경11030. 서울 강서구 등촌동 ‘아줄리움’ 9층 904호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김승찬은 2019.08.14. 거래가 292,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 2019년 경인북부수산업협동조합 근저당권 4,420,000,000원이 있었지만 2019.08.08. 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다.
현재 기준이 되는 권리는 2022.12.07. 의정부세무서장의 국 압류입니다. 문제는 임차인 임재현의 주민등록·점유가 2021.10.29.로 그보다 빠르다는 점입니다. 임차권등기는 2023.11.07.에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞서 보증금 미배당액은 원칙적으로 매수인이 인수합니다.
그러나 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 다른 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 원문대로 이행되면 임재현 보증금의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 중 9층 |
| 사용승인일 | 2019.06.26. |
| 소유자 | 김승찬 (2019.08.14. 소유권 취득 · 거래가 292,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 199,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 350,598,764원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 해소
* 실질 인수 0원은 임재현의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 경우에 한합니다. 이 조건은 임재현 관련 권리에만 적용되며, 다른 점유자의 별도 권리나 명도 문제까지 포괄하는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 3명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임재현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29. 확정일자 2021.08.11. | 305,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 룰상 108,915,520원 |
| ULZIIBAYAR BUYANJARGAL 현황조사 | 2025.04.09. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BAGICI HASAN 현황조사 | 2025.04.09. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 승계나 대위변제에 따른 중복 신고자는 없으며, 조사상 실제 임차·점유 관계는 3명입니다. 추가 점유자 2명은 2025.04.09. 전입해 말소기준권리인 2022.12.07. 국 압류보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·계약관계가 확인되지 않았으므로 권리 인수와 별개로 실제 점유관계와 명도 협의 대상을 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%와 ‘싸다’는 같은 말이 아니다
감정가 312,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 199,680,000원입니다. 감정가 대비 64%까지 내려왔지만, 오피스텔의 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 같은 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 대조해 판단해야 합니다.
특별매각조건을 제외한 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임재현의 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차의 룰상 미배당은 108,915,520원, 3회 유찰 시 148,292,416원, 4회 유찰 시 179,793,933원입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,595,520원 |
| 1. 임차인 임재현 보증금 | 305,000,000원 | 196,084,480원 |
| 2. 경매신청채권자 · 한국주택금융공사 | 350,598,764원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임재현 보증금에 배당되고, 임차보증금 미배당액 108,915,520원이 발생합니다. 한국주택금융공사의 신청채권 350,598,764원은 배당되지 않는 구조입니다. 국·강서구 압류의 세액과 당해세 등은 확정 금액이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 9호선 증미역에서 남서측 직선거리 약 250m, 등촌중학교에서 북서측 직선거리 약 400m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 양천로까지 약 200m 거리이며 지하철역과 간선도로를 통한 대중교통 이용이 가능합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 폐문과 이해관계인 부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 규모로 외벽은 석재붙임 등 마감이며 승강기·난방·소방·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 상대보호구역, 원추표면구역 등에 포함되며 공시지가는 5,087,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 주체·범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 룰상 인수액 구분. 현재 회차의 108,915,520원은 일반 원칙상 인수액이며, 특별매각조건 이행 시에만 실질 0원*입니다.
- 추가 점유자 확인. ULZIIBAYAR BUYANJARGAL과 BAGICI HASAN의 실제 점유 공간, 계약 상대방, 보증금 및 퇴거 의사를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 시설 상태와 수리비를 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 국과 강서구 압류의 실제 세액, 당해세 및 배당순위를 원본 기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 없다면 인수형, 확약이 이행되면 0원*”
이 사건의 권리분석은 두 층으로 나눠 봐야 합니다. 일반 원칙만 적용하면 임재현의 대항력 있는 보증금 305,000,000원 중 현재 회차 미배당액 108,915,520원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가와 인수를 합친 부담은 308,595,520원으로, 최저가 199,680,000원만 보고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 원문대로 이행되면 해당 반환청구권은 포기되고 임차권등기도 말소돼 실질 인수는 0원*이 됩니다. 그 경우 권리상 취득부담은 최저가 199,680,000원이지만, 추가 점유자 2명의 명도와 내부 상태, 오피스텔 가격 검증은 별도로 남습니다. 결론은 주된 인수는 조건부 해소, 점유와 가격은 확인 후 판단입니다.
