의정부지방법원 2025타경63966. 파주시 문산읍 당동리 파주한양수자인리버팰리스아파트 108동 1902호입니다. 소유자는 김태경이고, 2020년 9월 25일 현대해상화재보험주식회사 근저당 225,600,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·주택임차권과 경매개시결정은 모두 이 기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 송성호입니다. 보증금은 80,000,000원, 월 차임은 450,000원이며 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2023.03.03입니다. 이는 말소기준일인 2020.09.25보다 뒤이므로 대항력이 없고, 2025.03.28 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63966 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 108동 19층1902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김태경 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 257,602,279원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
| 말소기준권리 | 2020.09.25 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 225,600,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권까지 말소기준 뒤
말소기준은 2020.09.25 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 2022년 현대해상화재보험주식회사 78,000,000원 근저당, 성은영 22,500,000원 근저당, 국민건강보험공단 압류, 송성호 주택임차권 및 경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 차임 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송성호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 450,000원 | 2023.03.03 | 2023.03.03 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
송성호는 2025.03.28 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기했고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 하지만 전입신고와 점유개시가 말소기준보다 약 2년 5개월 뒤이므로 선순위 임차인으로 낙찰자에게 대항할 수 있는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 225,600,000원 | 225,600,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 78,000,000원 | 27,002,000원 |
| 3. 근저당 · 성은영 | 22,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 326,100,000원 중 252,602,000원이 배당되는 계산으로, 미배당은 73,498,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 257,000,000원 | 252,602,000원 | 73,498,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 205,600,000원 | 201,921,600원 | 124,178,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 164,480,000원 | 161,377,280원 | 164,722,720원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안아 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액이 0원이므로, 유찰 시 실질취득액도 각각 257,000,000원 → 205,600,000원 → 164,480,000원으로 함께 내려갑니다. 다만 실거래 비교가 없어 어느 회차부터 시세 메리트가 생기는지는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산고등학교 북서측 인근이며 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교와 공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 일부 중로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 송성호의 임대차계약·전입·점유·확정일자는 2023.03.03, 말소기준은 2020.09.25입니다. 원본 명세서와 등기부에서 최종 대조하세요.
- 배당요구 확인. 송성호의 배당요구일은 2025.03.28입니다. 실제 배당순위와 배당액은 배당표 확정 전까지 변동될 수 있습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 신건에서도 73,498,000원의 채권 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 257,000,000원으로 동일한 신건입니다. 주변·동일단지 실거래를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 매수 후 비용에 영향을 줄 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “보증금 8,000만원이 있어도 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 송성호의 보증금 80,000,000원이지만, 권리분석에서는 금액보다 순위가 먼저입니다. 송성호의 전입·점유·확정일자는 2023.03.03으로 2020.09.25 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력이 없고, 주택임차권 역시 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
신건 257,000,000원에서는 채권 미배당 73,498,000원이 발생하고 1회·2회 유찰 시 그 부족액은 더 커지지만, 이는 후순위 채권자의 회수 부족 문제이지 낙찰자가 그대로 떠안을 금액은 아닙니다. 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮고, 가격 적정성 확인이 남은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
