의정부지방법원 2025타경63972. 파주시 금촌동 창성스타클래스 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사창성으로, 2022년 소유권보존 이후 수협은행에 신탁되었다가 같은 해 신탁재산의 귀속으로 소유권이 정리됐습니다. 이후 국세·지방세 압류가 이어졌고, 임차인 이채윤이 강제경매를 신청했습니다.

눈에 띄는 것은 권리의 시간 순서입니다. 임차인 이채윤의 전입·점유개시일은 2022.11.29이고, 말소기준권리인 국세 압류는 2023.06.16입니다. 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞서는 구조입니다. 등기부에 임차권등기가 존재하며 매각물건명세서에도 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

말소기준권리는 2023.06.16 국세 압류입니다. 이후 등기된 파주시 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2023년 방윤호 가압류와 2022년 수협은행 신탁은 이미 말소됐습니다.

그러나 등기상 권리의 말소와 임차보증금 인수는 별개입니다. 이채윤의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 대항력이 인정되는 구조이므로 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 부담합니다. 바로 이 점이 이 사건의 가장 중요한 권리분석 결론입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 잔액 인수

실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임차인 이채윤은 건물 전부를 대상으로 임차권등기를 마쳤고, 확정일자 및 배당요구 내역이 확인됩니다.

③ 가격 분석 — 최저가 4,802만원보다 중요한 실질취득액

현재 최저매각가 48,020,000원은 감정가 200,000,000원의 24.01%입니다. 단순한 경매 할인율은 매우 커 보입니다. 하지만 대항력 있는 보증금 177,000,000원이 남아 있어 입찰가격 하락분의 상당 부분이 매수인 인수액 증가로 연결됩니다.

보증금보다 낮은 낙찰가에서 매각대금의 대부분이 임차인에게 배당된다면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 부담할 미배당 보증금은 커집니다. 따라서 실질취득 부담은 대략 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 유찰 횟수가 늘었다고 실질취득가격도 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다.

④ 회차별 실질취득 시나리오

실질취득 = 낙찰가 가정 + 임차보증금 미배당 인수 예상액. 각 회차의 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 있으며, 실제 배당순위·조세·비용에 따라 인수액은 변동될 수 있습니다.

회차별로 최저가가 낮아져도 실질취득은 약 177,823,536~178,264,360원 범위에 머뭅니다. 즉 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 물건이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)

집행비용 1,264,360원은 추정치입니다. 신청채권과 임차보증금은 동일인 관련 채권으로 표시돼 있으므로 별도의 보증금 채권 두 건으로 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 별도로 배당되는 금액이 아니라 배당 후 남는 보증금 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 금릉동 소재 파주스타디움 서측 인근에 있으며, 주변에는 근린생활시설·공공시설·공동주택 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2022.03.28입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·주차장·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용형태와 공부상 용도의 관계, 주거 이용의 적법성은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인에 제한이 있었고, 공부와의 차이에서는 현장조사상 특이사항이 포착되지 않았습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 근린시설로 분류된 물건이 오피스텔로 이용되는 형태여서 실제 매수층과 금융취급 조건을 따져야 합니다. 4회 유찰 이력이 있고 실질취득가격의 시세 경쟁력도 검증되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액을 기준으로 자금계획 수립. 최저가 48,020,000원만 준비하는 방식은 위험합니다. 현재 배당 추정상 보증금 잔액 130,244,360원까지 고려해야 합니다.
• 임차인의 대항력과 배당관계 재확인. 이채윤의 전입·점유·확정일자·임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조하세요.
• 신청채권자와 임차인의 동일인 관계. 보증금 177,000,000원과 청구액 178,027,285원의 법률관계 및 배당처리를 확인하고, 동일 채권의 중복 계산을 피하세요.
• 국세·지방세 압류. 4건의 압류와 관련된 실제 체납액, 당해세 여부, 배당순위 및 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원 강제경매의 진행 상태가 서로 어떻게 연결되는지 확인하세요.
• 건축물 용도와 실제 점유. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태를 대조하고, 현장 내부·주거 사용·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재검토. 입찰가를 정할 때는 입찰금액뿐 아니라 미배당 보증금 인수와 부대비용을 합친 실질취득액을 기준으로 비교 가능한 실거래가격과 대조하세요.
• 원본 서류 최종 점검. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 배당 관련 내용을 매각기일 전 재확인하세요.

맺으며 — “4,802만원에 낙찰받아도 4,802만원짜리 물건은 아니다”

이 물건은 감정가 2억원에서 최저가 48,020,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금이 177,000,000원이고, 매각물건명세서 역시 미배당액 인수를 명시합니다. 현재 회차의 예상 인수액은 130,244,360원, 실질취득은 약 178,264,360원입니다.

추가 유찰이 발생하더라도 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득 부담은 대략 1.77억~1.78억원 수준에 머무릅니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 또한 조세압류 4건, 공매공고, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이가 겹쳐 있습니다.

시세와의 우위가 확인되지 않은 상태에서 이러한 권리·배당 불확실성을 함께 부담해야 하므로, 현 조건의 투자 매력도는 D등급으로 평가합니다. 결론은 “최저가 착시가 크고, 선순위 임차보증금 인수가 핵심인 고위험 물건”입니다. 낙찰가보다 실질취득총액과 최종 인수책임을 먼저 확인해야 합니다.