의정부지방법원 2025타경63972. 파주시 금촌동 창성스타클래스 5층 501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 2억원이 3회 유찰돼 6,860만원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 건물 전부를 점유했던 임차인 이채윤의 전입일은 2022.11.29, 확정일자는 2022.11.18이고, 말소기준으로 제시된 국 압류일 2023.06.16보다 앞섭니다. 따라서 이채윤은 대항력 있는 임차인이며, 배당으로 보증금을 전액 받지 못하면 남은 금액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 68,600,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,634,800원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 66,965,200원이 배당됩니다. 보증금 177,000,000원 중 110,034,800원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 따라서 현 회차에서의 경제적 총부담은 68,600,000원 + 110,034,800원 = 178,634,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 793-17 창성스타클래스 5층 501호 · 도로명 경기도 파주시 중앙로 216 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 중 제5층 제501호 · 사용승인일 2022.03.28 |
| 소유자 | 유한회사창성 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이채윤 / 178,027,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기상 소유권은 2022.04.27 유한회사창성 앞으로 보존됐고 같은 날 수협은행 신탁등기가 설정됐다가 2022.11.30 말소됐습니다. 이채윤의 확정일자 2022.11.18과 전입·점유 2022.11.29는 말소기준권리인 2023.06.16 국 압류보다 앞섭니다. 이후 파주시 압류, 공매공고, 추가 압류 및 2025.08.25 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이채윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.29 / 2022.11.18 | 177,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
이채윤은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구도 2025.03.27 접수되어 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 매각가로는 보증금 전액 배당이 불가능하므로 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,600,000원 | 110,034,800원 | 178,634,800원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 130,244,360원 | 178,264,360원 |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 144,391,052원 | 178,005,052원 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 커집니다. 이 사건도 최저가가 68,600,000원에서 48,020,000원, 다시 33,614,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 110,034,800원 → 130,244,360원 → 144,391,052원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 약 178,000,000원대에 머물러, 보증금 177,000,000원을 중심으로 사실상 고정되는 구조입니다. 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 이채윤 보증금 | 177,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 이채윤 | 178,027,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 부족분 110,034,800원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건이 존재해 당해세가 확인될 경우 실제 배당순서와 임차인 배당액, 결과적인 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 오피스텔 이용 중입니다. 주거용 아파트로 전제해서 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 경기도 파주시 금릉동 파주스타디움 서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·공공시설·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2022.03.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·주차장·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 현황. 현장조사 당시 폐문부재였고 공부 등을 통해 대상물건을 확인했으며, 포착된 특이사항은 없다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 68,600,000원이 아니라 매수인 인수 110,034,800원을 더한 178,634,800원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 이채윤의 보증금 177,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당요구·세금채권을 포함해 최종 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 이채윤으로 확인되므로 임대차계약서·보증금 지급자료·채권 발생 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사의 2024.09.25 공매공고와 법원경매의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 현황은 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용, 대출·전입·임대 운용 가능 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “인수 1.10억”이 더 중요하다
이 물건은 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 68,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이채윤의 보증금은 177,000,000원이고, 현 회차 예상배당 후에도 110,034,800원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 178,634,800원입니다.
더 유찰돼 최저가가 낮아져도 인수액이 그만큼 증가해 4회 유찰 시 실질취득 178,264,360원, 5회 유찰 시 178,005,052원으로 거의 같은 수준입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 공매공고까지 겹쳐 있어 배당구조 확인도 단순하지 않습니다. 최저가는 싸 보이지만 총부담은 내려가지 않는 대항력 인수형이므로, 입찰 판단은 반드시 보증금 승계액을 포함한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
