140,000,000원
의정부지방법원 2025타경63972. 파주시 금촌동 창성스타클래스 5층 501호로, 공부상 용도 표시는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 중 5층이고, 사용승인일은 2022.03.28.입니다. 소유자는 유한회사창성이며, 2025.08.20. 이채윤의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건의 핵심은 말소기준 이후 등기들이 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 임차인 이채윤은 2022.11.29. 전입·점유했고 확정일자는 2022.11.18.입니다. 말소기준으로 기재된 2023.06.16. 국의 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2025.03.27. 임차권등기와 배당요구도 마쳤지만, 현재 최저가에서 보증금 전액을 돌려받지 못하므로 매각물건명세서 기재대로 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 793-17 창성스타클래스 5층 501호 · 도로명 경기도 파주시 중앙로 216 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 1층/지상 7층 중 5층 |
| 소유자 | 유한회사창성 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이채윤 / 178,027,285원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 관할 / 발급일 | 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 / 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액은 매수인이 인수
2022.04.27. 수협은행 앞으로 설정된 신탁은 2022.11.30. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 2023.05.23. 방윤호의 가압류 6,666,550원도 2024.01.11. 해제 등기가 있으므로 현재 인수권리로 단정해서는 안 됩니다. 이후 국·파주시·파주시청의 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당·승계 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이채윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.29 / 2022.11.18 | 177,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 승계 |
임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유일이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 배당요구일과 임차권등기일은 모두 2025.03.27.이며, 배당 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 140,000,000원 | 39,760,000원 | 179,760,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,000,000원 | 81,164,000원 | 179,164,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,600,000원 | 110,034,800원 | 178,634,800원 |
현재 회차에서 140,000,000원만 납부하면 끝나는 구조가 아닙니다. 유찰로 매각대금이 98,000,000원, 68,600,000원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당액은 각각 81,164,000원, 110,034,800원으로 늘어납니다. 매각대금과 인수액을 합친 실질취득은 178,634,800원~179,760,000원으로 거의 변하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 이채윤 보증금 | 177,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 방윤호 | 6,666,550원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이채윤 | 178,027,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 가정에서는 집행비용을 뺀 매각대금 전부가 임차보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분 39,760,000원이 매수인에게 인수됩니다. 방윤호 가압류는 2024.01.11. 해제 등기가 있어 실제 배당권리 존부를 다시 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금 압류·공매공고 — 배당표 밖 확인사항
- 국 압류. 2023.06.16. 파주세무서장 처분 압류가 말소기준으로 기재돼 있습니다.
- 지방세 압류. 파주시·파주시청 압류가 2023.12.28., 2025.02.13., 2025.05.09. 등기돼 있습니다.
- 당해세 여부. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감돼 임차인 미배당액과 매수인 인수가 증가할 수 있습니다.
- 공매공고. 2024.09.25. 한국자산관리공사 2024-09338-001 공매공고가 있고, 2024.09.26. 부기등기됐습니다. 법원경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 매각결과. 기재 매각기일은 2026.07.14.이므로 실제 진행·변경·매각 여부는 법원 진행내역에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 금릉동 파주스타디움 서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·공공시설·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설로 표시되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차권 자료에는 주거 사용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 중 5층이며 사용승인일은 2022.03.28.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·주차장·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육 전부제한구역·상대보호구역·토지구획정리사업지구입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재였고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액으로 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당액을 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 임차인의 대항력 유지 확인. 전입·점유 유지 여부와 임차권등기, 배당요구, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임차보증금 채권과 강제경매 청구채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 용도·금융 확인. 근린시설 표시, 오피스텔 이용, 주거 임차가 함께 나타나므로 대출·전입·용도 적합성 및 환금성을 금융기관과 행정기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비와 현재 점유자를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “140,000,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 140,000,000원으로 내려왔지만, 가격 메리트가 30% 생긴 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 177,000,000원 중 39,760,000원이 미배당돼 매수인이 인수하므로, 현재 실질취득은 179,760,000원입니다.
추가 유찰이 되어도 매각대금 감소분만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총 취득부담은 약 179,000,000원에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 공매공고, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 근린시설·오피스텔·주거 사용의 혼재까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 인수구조는 무겁고, 실거래 근거도 없는 보수적 접근 대상입니다.