서울북부지방법원 2025타경12268. 강북구 수유동 451-129 제4층 제402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인과 세금 압류입니다. 허지원은 2022.04.08 전입·점유를 시작했고 2022.02.21 확정일자를 받아, 말소기준인 2022.06.13 중랑세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력에 따라 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 때문에 이번 분석에서는 허지원 관련 인수액을 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차인 관련 권리에 적용되는 것이므로, 별도 임차인이 확인되는 경우 그 임차인의 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 451-129 제4층 제402호 · 덕릉로5길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 이정우 · 2020.12.10 매매 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 97,280,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2022.06.13 국(중랑세무서장) 압류입니다. 허지원은 그보다 앞선 2022.04.08 주민등록·점유를 갖추고 있어 대항력이 인정되는 구조이며, 2022.02.21 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사합니다. 이후 서울특별시·국·강서구의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허지원 | 제4층 제402호 전부 | 2022.04.08 | 2022.02.21 | 213,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 · 실질 인수 0 |
② 가격 판단 — 감정가 대비 51.2%, 시세 판단은 별개
감정가는 190,000,000원이고 현재 최저매각가는 97,280,000원으로, 감정가의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 4회 유찰 시 77,824,000원, 5회 유찰 시 62,259,200원으로 제시된 시나리오가 있습니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 확약을 반영한 현재 실질취득금액은 97,280,000원이지만, 이 금액을 실제 시장가격과 비교하려면 별도의 동일·유사 물건 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,040원 |
| 1. 임차인 허지원 보증금 | 213,000,000원 | 95,128,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 117,871,040원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인에게는 실질 인수 0원으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이초등학교 남측 인근에 위치하며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 우이신설선 화계역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층 402호이며, 외벽은 치장석재 붙임 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수 등 기본 위생설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 고도지구(28m이하(입안)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 직접 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산상 부족분은 117,871,040원이지만, 확약 반영 시 허지원 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 실제 금액을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 수유동 유사 다세대·도시형생활주택 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 2024.04.24 등기된 허지원의 임차권이 실제 매각 후 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 97,280,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 허지원의 보증금은 213,000,000원이고 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르기 때문에, 원칙적인 구조에서는 매각대금이 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 룰상 부족분도 117,871,040원입니다.
하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 그대로 반영하면 허지원 관련 실질 인수는 0원이고 실질취득금액은 현재 최저매각가인 97,280,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부가 남고, 최근 실거래 시세가 없어 51.2%라는 감정가 대비 비율만으로 가격 우위를 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약 효력과 세금 확인, 그리고 별도의 실거래 시세 검증입니다.
