서울북부지방법원 2025타경12268. 강북구 수유동에 있는 제4층 제402호 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 이정우는 2021.01.29. 거래가 178,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기록됐습니다. 이후 국세·지방세 관련 압류가 이어졌으며, 주택도시보증공사가 213,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 보증금 213,000,000원인 임차권자 허지원과 주택도시보증공사의 확약입니다. 등기자료상 허지원의 전입·점유개시는 2022.04.08., 확정일자는 2022.02.21.이며, 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 여기에 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차보증금의 매수인 승계액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 451-129 제4층 제402호 · 도로명주소 서울특별시 강북구 덕릉로5길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 소유자 | 이정우 (2021.01.29. 소유권 취득 · 거래가 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 152,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 감정평가 이용상태 | 도시형생활주택 · 도시가스 개별난방 · 급·배수 등 기본 위생설비 |
① 권리 흐름 — 확약은 유리하지만 말소기준 재확인이 필요하다
2022.06.13. 이후의 압류와 2024.04.24. 주택임차권등기, 2024.10.11. 이후의 세금 압류, 2025.04.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 압류 기록은 총 6건이며 그중 2022.01.21. 압류는 2022.02.08. 해제됐습니다. 당해세에 해당하는 국세·지방세가 있으면 매각대금에서 선순위로 차감될 수 있어 주택도시보증공사의 실제 배당액은 예상표보다 줄어들 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 실질 0원*
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 허지원 제4층 제402호 전부 계약 2022.02.19. 점유·전입 2022.04.08. 확정일자 2022.02.21. 임차권등기 2024.04.24. | 213,000,000원 | 없음 판정* 말소기준 재확인 필요 | 우선변제 주장 배당요구 2024.04.24. | 실질 0원* 확약서 전제 |
③ 가격 판단 — 20% 유찰됐지만 시세 메리트는 확인되지 않는다
감정가는 190,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 152,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 확약이 그대로 이행되면 실질취득액은 최저가와 같은 152,000,000원*입니다.
다만 이 사건과 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 다세대·도시형생활주택은 해당 호실의 면적, 내부 상태, 층과 개별 입지에 맞는 비교 거래를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 예상 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 63,928,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 93,902,400원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 117,871,040원 |
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,928,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 213,000,000원 | 149,072,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 63,928,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,928,000원을 공제한 뒤 주택도시보증공사에 149,072,000원이 배당되는 가정입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 확인되면 선순위 차감으로 실제 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원*은 확약서의 유효한 적용을 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이초등학교 남측 인근에 위치하며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설과 각급 학교가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 우이신설선 화계역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호로, 외벽은 치장석재 붙임 등, 내벽은 벽지도배와 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수 등 기본 위생설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택으로 이용 중이며 비교 실거래가 확인되지 않아, 개별 호실의 상태와 인근 유사 물건 거래를 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2022.01.21. 압류와 2022.02.08. 해제 기록을 등기부 원본에서 확인하고, 실제 기준권리가 어느 권리인지 확정해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 허지원 보증금 213,000,000원 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인은 허지원 1명으로 조사됐지만, 현장에 별도 점유자나 추가 임차인이 없는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 예상배당이 달라집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.29. 기록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 최저가 152,000,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 매물을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서와 세금 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*과 안전 확정은 다르다”
이 사건은 보증금 213,000,000원이 최저가 152,000,000원보다 크지만, 주택도시보증공사의 확약으로 매수인 인수가 실질 0원*이 되는 구조입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 152,000,000원*으로 볼 수 있습니다.
그러나 2022.01.21. 압류가 해제된 기록 때문에 말소기준일과 임차인의 대항력 판정은 원본 재검증이 필요합니다. 국세·지방세 압류도 다수 존재하고, 현재 가격을 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 확약상 인수는 유리하지만, 권리 원본과 가격 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 20% 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.