서울북부지방법원 2025타경12317. 상봉역 남동측 인근 상봉베스트원아파트 1층107호로 표시된 사건입니다. 사건 용도는 대지이고, 감정 이용상태에는 대상 기호들이 공부상 일반음식점과 휴게음식점으로 기재되어 있습니다. 따라서 단지명이 아파트라고 해서 일반적인 주거용 아파트 실거래와 같은 기준으로 평가해서는 안 됩니다.
현재 최저매각가는 감정가 988,000,000원의 80%인 790,400,000원입니다. 제공된 단지 거래의 최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 350,000,000원이지만 거래면적은 12.95㎡~29.39㎡이고 목표면적 54.0㎡와 일치하지 않습니다. 이 표본만으로 적정가를 확정할 수는 없으나, 적어도 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 -1.5%로 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12317 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 1층107호 · 도로명주소 서울특별시 중랑구 망우로 304 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정대상 기호 가·나는 공부상 일반음식점, 기호 다·라·마·바는 공부상 휴게음식점 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 988,000,000원 / 790,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구액 | 3,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 서울북부지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
| 토지 | 146.4㎡ · 지목 대 · 근린상업지역 · 공시지가 11,250,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 별개로 말소기준 원본 대조가 필요하다
제공된 예상배당 계산에서는 을구 1번 근저당이 선순위로 반영되어 매각대금 대부분을 배당받고, 후순위 근저당들은 모두 미배당으로 남습니다. 그러나 후순위 채권이 미배당된다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 아니며, 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
점유·임차 조사 — 실제 신고 5건, 보증금은 모두 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없습니다. 실제 임차·점유 신고는 5건입니다. 제공된 판정상 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 107호뿐 아니라 103호·104호·106호·지하2층1호 점유자도 함께 조사되어 있으므로, 각 점유부분이 실제 매각대상에 포함되는지 원본 물건목록과 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)혜당인터내셔널 박중현 | 1층107호 | 2023.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 유효간 | 1층106호 | 2022.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.06.26 |
| 최소영 | 1층104호 | 2021.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 한도경 | 1층103호 | 2020.11.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.06.09 |
| (주)디에스케이지코리아 정대성 | 지하2층1호 | 2024.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 351.3%, 표본 면적도 맞지 않는다
건원베스트원의 제공된 실거래 12건은 2025.02.~2026.06. 거래입니다. 전체 평균은 226,166,666원, 최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 350,000,000원입니다. 다만 거래면적은 12.95㎡~29.39㎡로 목표면적 54.0㎡와 일치하지 않아, 현재 물건과 직접 비교하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.93㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 22.14㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 22.14㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2025.12 | 12.95㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2025.12 | 22.14㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 29.39㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 12.95㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2025.07 | 13.27㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 22.14㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 2025.04 | 22.14㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2025.04 | 27.31㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2025.02 | 13.27㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 8건 | 225,000,000원 |
현재 최저가 790,400,000원은 제공된 최근 12개월 평균 대비 351.3%입니다. 전체 평균 대비 비율도 349.5%입니다. 다만 두 비교 모두 면적이 일치하지 않으므로 이를 곧바로 적정가 산정치로 사용할 수는 없습니다. 그렇더라도 현재 회차가 최근 거래보다 저렴하다는 근거는 없으며, 최근 거래 추세가 -1.5%라는 점까지 고려하면 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 790,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,304,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국양토양록축산업협동조합 | 3,000,000,000원 | 780,096,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 김치환 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 김진욱 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 별내농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 10,820,000,000원 중 채권자 예상배당은 780,096,000원, 미배당액은 10,039,904,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 790,400,000원 | 780,096,000원 | 10,039,904,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 632,320,000원 | 623,596,800원 | 10,196,403,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 505,856,000원 | 498,397,440원 | 10,321,602,560원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역 남동측 인근이며 주위에는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점과 휴게음식점으로 조사된 대상이 함께 포함되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물이며 외벽은 석재붙임 등, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 8필 일단의 대체로 부정형 토지로서 아파트 건부지 등으로 이용 중이며 북측과 남측에 도로가 소재합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 건원베스트원은 114세대, 사용승인일은 2019.05.15.이며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -1.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 주소 표시는 1층107호지만 현황조사에는 103호·104호·106호·지하2층1호 점유자까지 기재되어 있습니다. 물건목록과 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.09.26. 을구 1번이 말소기준으로 계산되어 있으나 2023년 말소기재가 존재합니다. 등기부 원본과 매각물건명세서의 최선순위 설정일을 확인해야 합니다.
- 임대차 보완. 실제 점유신고 5건 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구서와 임대차계약서 제출 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 판정 대조. 제공된 계산상 모두 대항력 없음이지만, 말소기준권리가 달라지면 전입일과의 선후관계를 다시 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가의 최근 시세 대비 비율은 351.3%이고 거래면적도 일치하지 않습니다. 동일 용도·동일 면적 거래나 임대수익 자료 없이 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 이전 구간보다 -1.5% 낮습니다. 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 권리이전 확인. 별내농업협동조합의 을구 6번 근저당은 2025.08.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다.
- 체납 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 음식점 관련 시설·원상복구 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 790,400,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 225,000,000원의 351.3%이고, 그 거래마저 목표면적과 일치하지 않습니다. 최근 거래 추세도 -1.5%입니다. 여기에 보증금 미상의 점유신고 5건, 다른 호실까지 포함된 점유 범위, 말소기준 계산과 근저당 말소기재의 대조 문제가 남아 있습니다.
권리 인수액은 0원이지만 가격과 서류 정합성은 미확정입니다. 동일 용도·면적의 시세와 수익가치, 실제 매각대상 범위, 유효한 말소기준권리를 모두 확인하기 전에는 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 응찰할 사건이 아닙니다.