서울남부지방법원 2025타경11031. 서울 강서구 등촌동 아줄리움 10층 1003호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 309,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 197,760,000원입니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 조정처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없는 권리구조입니다.
핵심은 2019.07.01 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 4,420,000,000원이고, 말소기준인 2022.12.07 압류보다 먼저 설정돼 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리로 판정돼 있습니다. 최저매각가와 채권최고액을 단순 합산한 등기상 취득부담 상한은 4,617,760,000원입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있으므로, 입찰 전 근저당의 현재 피담보채무와 2019.07.15 일부포기 범위를 원본 서류와 채권자 확인으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제10층 제1003호 · 서울특별시 강서구 양천로60길 41-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지상10층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김승찬 (2019.06.10 매매, 2019.07.31 소유권이전 · 거래가액 292,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 197,760,000원 (3회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 369,976,857원 |
| 말소기준 | 2022.12.07 갑구 3번 압류 · 국(처분청 의정부세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 남는다
말소기준 이후의 2025.06.16 강서구 압류와 2025.07.18 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박건의 임차권등기는 2023.06.22 접수돼 등기 순위 자체는 말소기준 이후지만, 임대차계약일 2021.08.16, 확정일자 2021.08.17, 전입·점유개시 2021.09.24로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박건 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.24 확정일자 2021.08.17 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 확약 적용 실질 인수 0원* |
| GUARDO GIORGIA | 현황조사 점유 | 2024.12.27 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 보증금 확인 필요 |
박건은 말소기준보다 앞서 전입·점유를 시작한 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 197,760,000원을 기준으로 집행비용 3,568,640원을 제외하면 194,191,360원이 배당되고, 보증금 부족분은 105,808,640원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 부족분이 매수인에게 인수되지만, 이 사건에는 다음의 특별매각조건이 붙어 있습니다.
③ 가격 판단 — ‘감정가 64%’만 보면 안 된다
소유자 김승찬의 2019년 거래가액은 292,000,000원이고, 감정가는 309,000,000원, 현재 최저매각가는 197,760,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 현재 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
더 중요한 것은 선순위 근저당입니다. 등기상 채권최고액 4,420,000,000원이 매수인 인수로 남는다면 최저가와 단순 합산한 부담 상한은 4,617,760,000원입니다. 실제 채무잔액이 확정되기 전에는 최저가 197,760,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다. 이 사건의 가격 검토는 낙찰가가 아니라 인수 근저당의 실제 잔액 확인에서 시작해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,568,640원 |
| 1. 임차인 박건 보증금 | 300,000,000원 | 194,191,360원 |
| 2. 경인북부수산업협동조합 근저당 | 4,420,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 369,976,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 박건 임차보증금에 배당되고, 규칙상 부족분은 105,808,640원입니다. 특별매각조건 이행 시 박건 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 근저당과 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 증미역 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물의 10층 1003호이며, 외벽은 치장 석재 마감, 창호는 시스템 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역의 평지·세장형 토지로 업무시설인 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북측 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 현재 잔액. 경인북부수산업협동조합에 실제 피담보채무 잔액과 낙찰 후 처리 방식을 서면으로 확인해야 합니다.
- 일부포기 범위. 2019.07.15 일부포기 등기가 본건 전부를 의미하는지, 공동담보 일부만을 의미하는지 등기신청서와 공동담보목록을 대조해야 합니다.
- 특별매각조건 원문. 박건의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 이행 주체·시점·필요서류를 확인해야 합니다.
- 현황 점유자. GUARDO GIORGIA의 계약관계, 보증금, 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대료를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비와 매각대금에서 우선 배당될 조세채권의 금액을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록과 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 임차인만 지운다
박건의 보증금 300,000,000원은 현재 매각가에서 105,808,640원이 미배당되지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 임차보증금 인수는 실질 0원*입니다. 그러나 이것만 보고 안전한 물건으로 결론 내리면 안 됩니다.
말소기준보다 앞선 경인북부수산업협동조합 근저당 채권최고액 4,420,000,000원이 매각 후 존속·인수로 남아 있습니다. 최저가 197,760,000원과 단순 합산한 부담 상한은 4,617,760,000원입니다. 3회 유찰과 감정가 64%라는 숫자는 이 권리가 해소됐다는 확인이 있기 전까지 아무런 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 임차인은 확약으로 정리되지만, 선순위 근저당은 그대로 남는다. 이 사건의 입찰 판단은 근저당 실제 잔액과 일부포기 범위를 확정한 뒤에만 가능합니다.
* 박건의 현재 회차 규칙상 미배당액은 105,808,640원입니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우에 한해 매수인 인수를 실질 0원으로 판단합니다.