한 번 유찰됐어도 최근 거래 평균의 320% — 상봉베스트원 106호

서울북부지방법원 2025타경12317. 상봉역 남동측 인근 상봉베스트원아파트 1층 106호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가상 기호별 이용상태는 일반음식점 또는 휴게음식점입니다. 외관상 아파트 명칭이 붙어 있지만, 본건을 일반적인 주거용 아파트로 전제해서는 안 됩니다. 근린상업지역의 1층 음식점 용도 집합건물이라는 전제에서 가격과 환금성을 판단해야 합니다.

소유자는 주식회사건원종합건설이며 신청채권액은 3,500,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 720,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 확정적으로 넘어오는 금액은 0원이므로 현재 회차의 산술상 실질취득액은 7.2억입니다. 다만 점유부분이 특정되지 않은 전입일 미상 점유자가 있어, 인수 위험을 최종적으로 0원이라고 확정하기 전에는 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 기준권리의 말소 이력을 다시 봐야 한다

권리판정상 말소기준은 2019.09.26. 설정된 한국양토양록축산업협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이 기준을 적용하면 이후 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2022.10.28. 전입한 유효간도 기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

2023년 별내농업협동조합 근저당권은 2025.08.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 또한 2023.12.29.에는 신한저축은행·엔에이치저축은행·더케이저축은행·융창저축은행· 스마트저축은행·오케이저축은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,000,000,000원의 공동 근저당권이 설정돼 있습니다. 배당재원보다 채권액이 훨씬 커 후순위 채권의 미배당이 발생하지만, 정상적으로 소멸하는 담보권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 점유자 분석 — 106호 특정 점유자와 전입일 미상 점유

유효간은 본건인 1층 106호 점유자로 특정되며 배당요구를 했습니다. 전입일은 2022.10.28.로 2019년 근저당보다는 늦지만, 해당 근저당의 2023년 말소 이력이 있어 대항력 판단을 다시 대조해야 합니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다.

점유부분과 전입일이 확인되지 않은 ‘부터’는 보증금이 0원으로 기재돼 있으나 별도의 보증금 정보는 확인되지 않습니다. 전입일이 없으므로 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 320%

상봉베스트원 거래자료에서 본건 비교 대상면적은 46.98㎡이나, 최근 12건은 12.95㎡~29.39㎡로 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 본건의 직접적인 적정가를 확정하는 자료가 아니라, 단지 내 소형 호실의 거래 수준을 보여주는 참고지표입니다.

최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 2026.06.의 350,000,000원입니다. 현재 최저가 720,000,000원은 최근 12개월 평균의 320.0%입니다. 면적 차이 때문에 단순 배수만으로 비싸다고 확정할 수는 없지만, 같은 면적의 실거래가 없는 상황에서 7.2억이 저렴하다는 근거도 없습니다.

최근 12개월 거래 평균은 이전 기간보다 -1.5% 낮아 하락 추세입니다. 과거 거래 전체 평균 226,166,666원보다 최근 12개월 평균 225,000,000원을 우선해야 하며, 하락 추세와 면적 불일치를 감안하면 전체 평균 대비 할인율을 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 720,000,000원 가정)

채권최고액 합계 10,820,000,000원 중 채권자 예상배당은 710,400,000원이며, 예상 미배당액은 10,109,600,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 확정 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 공동담보 배당은 실제 배당표에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다

회차가 내려가도 배당 시뮬레이션상 확정 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 하락분은 산술상 실질취득액 감소로 이어집니다. 다만 전입일 미상 점유자와 2019년 근저당 말소 이력을 해소하지 않은 채 0원 인수를 확정해서는 안 됩니다. 또한 3회 유찰가 460,800,000원도 최근 12개월 평균 225,000,000원보다 높고, 동일 면적·동일 용도의 직접 비교자료가 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상봉역 남동측 인근으로 주위에 아파트·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물이며 외벽은 석재붙임, 창호는 하이샤시 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 감정평가상 기호 가·나는 일반음식점, 기호 다·라·마·바는 휴게음식점입니다.
• 토지. 8필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지 등에 이용되고, 북측과 남측에 도로가 있습니다.
• 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지가격. 공시지가는 11,250,000원/㎡이고 토지면적은 146.4㎡로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 1층 음식점 용도는 주거용 소형 호실과 수요층이 다르므로 임대료·공실·업종 제한·상가 매매사례를 별도로 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재검토. 2019년 근저당이 2023.09.14. 말소된 경위와 새 근저당 설정 전후를 등기부 원문과 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 유효간 임대차. 2022.10.28. 전입, 보증금·확정일자·실제 점유개시일·사업자등록 여부를 확인하세요.
• 전입일 미상 점유. 점유부분과 전입일이 확인되지 않은 점유자의 실제 신원·계약서·보증금·점유 호실을 확인하세요.
• 타 호실 분리. 103호·104호·107호·지하 2층 1호 점유자를 106호 임차인으로 합산하지 말고 공동담보 조사와 구분하세요.
• 용도 확인. 본건 106호가 감정평가 기호 중 어느 음식점 용도에 해당하는지 집합건축물대장·도면·현황으로 특정하세요.
• 가격 검증. 46.98㎡에 맞는 동일 층·동일 음식점 용도 매매사례와 임대수익 자료가 없으면 7.2억의 적정성을 판단할 수 없습니다.
• 공실·명도 비용. 영업 중이라면 시설 철거·원상복구·영업시설 인도와 명도 협의 비용을 반영하세요.
• 공동담보 배당. 여러 호실이 담보로 묶인 근저당은 각 물건의 매각 결과에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 실제 배당요구와 채권계산서를 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액을 관리주체와 집행법원에서 확인하세요.

맺으며 — “80% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 비교 가능성과 권리 기준이다

감정가 9억에서 한 번 유찰돼 7.2억이 됐다는 사실만 보면 가격이 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 최근 12개월 거래 평균은 2.25억이고 최신 거래는 3.5억이며, 그마저 본건 46.98㎡보다 작은 호실들의 거래입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 320.0%이므로 싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.

권리도 단순하지 않습니다. 배당표상 확정 인수는 0원이지만, 말소기준으로 제시된 2019년 근저당의 2023년 말소 이력과 2022년 전입자, 전입일 미상 점유자가 동시에 존재합니다. 가격은 고평가 경고, 권리는 원본 재확인, 용도는 상가 기준 검토. 이 세 가지가 해소되기 전에는 유찰 횟수만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.