인수 0원이어도 가격 메리트는 확인되지 않는다 — 상봉베스트원 1층 104호

서울북부지방법원 2025타경12317. 상봉역 남동측 인근에 있는 상봉베스트원 1층 104호 관련 물건입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 기호별로 공부상 일반음식점 또는 휴게음식점이라고 기재되어 있습니다. 건물 명칭에 ‘아파트’가 포함되어 있지만, 본건을 일반 주거용 아파트 한 호로 전제해서는 안 됩니다.

감정가는 1,651,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 1,320,800,000원입니다. 예상배당표상 낙찰자가 인수할 금액은 0원이므로 실질취득액도 1,320,800,000원입니다. 다만 실거래 비교표본은 면적이 12.95㎡부터 29.39㎡까지로, 비교기준 면적 82.46㎡와 일치하지 않습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 ‘말소기준 전제’

분석상 말소기준권리는 2019.09.26. 설정된 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이 기준을 적용하면 이후 압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 점유자들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

임차인·점유자 현황

현황조사 등에 나타난 점유 명의는 5개이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 본건 주소인 1층 104호에는 최소영이 기재되어 있고, 103호·106호·107호·지하2층1호에 대한 점유조사도 함께 확인됩니다. 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다.

* 2019.09.26. 근저당권을 말소기준권리로 보는 전제입니다. 해당 근저당권의 말소 여부에 따라 전입일 선후관계와 대항력 판정이 달라질 수 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 587%, 그런데 면적도 다르다

건원베스트원의 실거래 자료는 12건이며 최근 12개월 거래는 8건입니다. 전체 평균은 226,166,666원, 최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 350,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간보다 -1.5%입니다.

현재 최저가 1,320,800,000원은 최근 12개월 평균의 587%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 584%입니다. 더구나 실거래 표본의 면적은 12.95㎡~29.39㎡이고 비교기준 면적은 82.46㎡로 일치하지 않으므로, 평균 거래가를 그대로 본건 적정가로 환산할 수 없습니다. 다만 확인 가능한 자료 어디에서도 현재 최저가가 최근 시장보다 저렴하다는 근거는 나오지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,320,800,000원 가정)

총 채권최고액 11,285,000,000원 중 예상배당액은 1,305,192,000원, 미배당액은 9,979,808,000원입니다. 신청채권자 청구액은 3,500,000,000원이지만 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 상봉역 남동측 인근으로, 주위에는 아파트·근린생활시설·오피스텔이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
• 이용상태. 기호 가·나는 공부상 일반음식점, 기호 다·라·마·바는 공부상 휴게음식점입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물로 외벽은 석재붙임 등, 창호는 하이샤시 창호 등입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 8필 일단의 대체로 부정형 토지로 아파트 건부지 등으로 이용 중이며 북측과 남측에 도로가 소재합니다.
• 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있어 적용 범위와 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 건원베스트원은 114세대, 2019.05.15. 사용승인 물건이지만 비교 가능한 실거래 면적이 일치하지 않아 환금가격을 단순 추정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2019.09.26. 근저당권과 2023.09.14. 말소등기의 관계를 현재 유효사항 중심으로 확인하세요.
• 104호 점유 확인. 최소영의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 다른 호실 조사내역 구분. 103호·106호·107호·지하2층1호 점유조사가 본건 매각범위와 어떤 관계인지 매각목록에서 대조하세요.
• 시세 단순 적용 금지. 실거래 표본 면적이 12.95㎡~29.39㎡로 비교기준 82.46㎡와 다르므로 별도 상가·토지 가치평가가 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 이전 구간보다 -1.5% 낮아 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해서 검토하세요.
• 용도 확인. 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 음식점 용도 기호가 포함됩니다. 주거용 아파트로 전제한 수익률·대출·세금 계산을 해서는 안 됩니다.
• 토지 규제 확인. 근린상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·토지거래계약 허가구역 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 미배당 다수. 총 채권최고액 11,285,000,000원 중 9,979,808,000원이 미배당되는 시나리오이므로 채무자·채권자 관계와 명도 협상 가능성을 보수적으로 보세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가·저위험”

현재 예상배당표만 보면 낙찰자가 인수할 금액은 0원이고 실질취득액은 최저가와 같은 1,320,800,000원입니다. 그러나 가격 면에서는 최근 12개월 실거래 평균 225,000,000원의 587%이며, 최신 거래 350,000,000원보다도 높습니다. 실거래 면적이 본건과 일치하지 않아 정밀 비교가 불가능하다는 점까지 감안하면, 현재 자료는 ‘싸다’는 결론이 아니라 가격 판단을 보류하고 별도 감정을 해야 한다는 결론을 지지합니다.

권리 면에서도 2019.09.26. 근저당권을 말소기준으로 잡은 분석과 2023.09.14. 말소 기재를 반드시 대조해야 합니다. 이 기준이 달라지면 2020.11.09.~2023.12.20. 사이에 전입한 점유자들의 대항력 판단도 달라질 수 있습니다. 인수액은 0원으로 계산되지만, 권리 확정과 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다.