1회 유찰보다 먼저 확인할 것 — 말소기준 충돌과 보증금 미상 점유

서울북부지방법원 2025타경12317. 상봉역 남동측 인근 상봉베스트원아파트 1층 103호로 표시된 물건입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가상 대상 기호의 공부상 이용상태는 일반음식점 또는 휴게음식점입니다. 주거용 아파트 한 호실로 단순 해석해서는 안 되며, 1층 103·104·106·107호와 지하 2층 1호 등 여러 호실의 점유조사가 함께 확인됩니다.

최저매각가는 1,279,200,000원으로 감정가 1,599,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 물건은 ‘1회 유찰돼 싸졌다’고 평가할 단계가 아닙니다. 제공된 거래 표본은 전용 12.95~29.39㎡이고, 비교대상 면적은 79.89㎡로 일치하지 않습니다. 게다가 평가 이용상태는 음식점 계열이므로, 주거형 소형 면적 거래를 현재 물건의 직접 시세로 적용할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 충돌이 핵심

등기 흐름만 놓고 보면 2019년 근저당과 그 뒤의 박동일·이우근·이성순·이성숙·김진욱 근저당은 순차적으로 말소됐고, 2023.09.14 별내농업협동조합 명의의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 근저당은 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023.12.29에는 저축은행 공동 근저당 2,000,000,000원이 추가됐습니다.

따라서 실제 잔존 권리의 최선순위가 2023.09.14이라면, 그보다 앞선 전입일을 가진 한도경·최소영·유효간은 단순 후순위 점유자로 처리할 수 없습니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 인도 시점과 사용관계가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하는 것도 금물입니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.

② 점유·임차인 — 실제 점유 5명과 미상 점유 1건

보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으며, 조사된 점유관계는 중복 보증기관 신고가 아닙니다. 성명이 확인된 점유자는 5명이고, 성명·전입일이 확인되지 않은 주거 점유 1건이 별도로 기재돼 있습니다. 특히 1층 103호의 한도경은 2020.11.09 전입하고 2025.06.09 배당요구를 했습니다.

③ 시세 비교 — 568.5%지만 직접 비교할 수 없다

상봉베스트원 거래 표본은 12건이며 최근 12개월 거래는 8건, 평균은 225,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06 전용 27.93㎡ 12층의 350,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 1.5% 낮아진 흐름입니다.

현재 최저가 1,279,200,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원의 568.5%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 높습니다. 다만 비교 거래의 면적은 12.95~29.39㎡인 반면 대상 면적 자료는 79.89㎡이며 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 용도도 음식점 계열로 평가돼 있으므로 이 수치를 근거로 단순히 ‘시세보다 비싸다’고 확정할 수는 없지만, 반대로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 전혀 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,279,200,000원 가정)

채권최고액 합계 11,360,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,264,008,000원, 미배당은 10,095,992,000원입니다. 다만 이 배당표는 2019.09.26 근저당을 선순위로 전제한 산정이며, 해당 근저당의 2023.09.14 말소기록과 충돌합니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.

회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 증가하지만 배당모형상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 실제 실질취득비용은 각 회차 매각가보다 높아질 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어날 수 있으므로 회차별 최저가만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상봉역 남동측 인근이며 주위에 아파트, 근린생활시설, 오피스텔이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
• 이용상태. 평가 대상 기호는 공부상 일반음식점 또는 휴게음식점입니다. 주거형 아파트 실거래와 동일 선상에서 비교하기 어렵습니다.
• 토지. 8필 일단의 대체로 부정형 토지이며 아파트 건부지 등으로 이용 중입니다. 북측과 남측에 도로가 소재합니다.
• 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 건원베스트원은 114세대, 2019.05.15 준공입니다. 다만 본건은 대지·음식점 이용상태와 복수 점유관계가 결합돼 일반 주거 호실보다 매수층과 명도 구조가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원문 대조. 2019.09.26 근저당의 2023.09.14 말소 여부와 2023.09.14 별내농업협동조합 근저당이 실제 최선순위인지 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 한도경 점유 확인. 1층 103호 전입일 2020.11.09, 배당요구일 2025.06.09입니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 인도일을 확인해야 합니다.
• 선순위 가능 점유 3건. 유효간 2022.10.28, 최소영 2021.10.29, 한도경 2020.11.09 전입은 2023.09.14보다 앞섭니다.
• 미상 주거 점유. 성명·전입일이 확인되지 않은 주거 사용 점유가 별도로 기재돼 있어 현장조사와 전입세대확인서 대조가 필요합니다.
• 복수 호실 관계. 103·104·106·107호와 지하 2층 1호의 점유가 함께 조사됐습니다. 매각 대상 범위와 공동담보 관계를 물건목록 원문에서 확인해야 합니다.
• 가격 비교 대상 교체. 전용 12.95~29.39㎡ 주거형 거래가 아니라 동일 용도·동일 면적의 1층 근린생활시설 또는 대지 거래를 확보해야 합니다.
• 용도와 실제 사용 확인. 공부상 일반음식점·휴게음식점과 주거 점유 기재가 함께 존재하므로 영업 여부, 내부 구조, 인허가와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 배당 확인. 여러 호실이 공동담보로 연결돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 매각·배당 결과가 본건 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능액은 배당모형에 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·물건목록을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “80% 최저가보다 권리 기준이 먼저다”

이 물건의 표면적 숫자는 단순합니다. 감정가 1,599,000,000원, 1회 유찰 후 최저가 1,279,200,000원, 배당모형상 매수인 인수액 0원입니다. 하지만 등기 흐름과 점유관계를 결합하면 결론은 달라집니다.

배당의 출발점으로 잡힌 2019.09.26 근저당은 2023.09.14 말소기록이 있고, 같은 날 별내농업협동조합 근저당 4,200,000,000원이 새로 설정됐습니다. 이 권리가 실제 말소기준이면 2020.11.09 한도경, 2021.10.29 최소영, 2022.10.28 유효간은 기준권리보다 앞선 점유자가 됩니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 인수액은 0원이 아니라 확정 불가입니다.

가격도 마찬가지입니다. 최근 12개월 평균 대비 568.5%라는 수치는 거래 면적과 용도가 일치하지 않아 직접 비교값으로 사용할 수 없습니다. 감정가 대비 20% 할인만으로 싸다고 판단할 수 없고, 동일 용도·동일 면적 시세가 확보되기 전까지 가격 메리트도 인정하기 어렵습니다. 권리 기준 재확인, 선순위 가능 점유자의 보증금 확인, 매각 대상 범위 확정이 모두 끝난 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 고위험 확인형 물건입니다.