말소기준 충돌·임차권 확인 필요, 최저가도 최근 시세 이상 — 상봉베스트원 지하1층1호

서울북부지방법원 2025타경12317. 상봉역 남동측 인근 상봉베스트원아파트 지하1층1호로, 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 이용상태는 공부상 일반음식점·휴게음식점입니다. 주거용 아파트 한 세대를 전제로 분석할 물건이 아니라, 지하 근린생활시설과 그 대지권 성격을 함께 확인해야 하는 비주거형 물건입니다.

현 회차 최저가는 감정가 443,000,000원에서 한 차례 유찰된 354,400,000원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기상 선순위 근저당의 말소 여부와 실제 말소기준, 본건 임차권자의 대항요건, 그리고 비교 실거래의 면적 불일치가 동시에 존재합니다. 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 원본 대조가 필요하다

2019년 금덕수 근저당은 2022.02.18. 채권최고액이 240,000,000원으로 변경되고, 2022.05.04. 박재한에게 이전된 뒤 2023.09.12. 말소기재가 있습니다. 이현주의 2020년 근저당도 2023.09.14. 말소됐고, 같은 날 별내농업협동조합 앞으로 4,200,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이후 2023.12.29. 저축은행 공동 근저당 2,000,000,000원이 추가됐으며, 경매개시 뒤인 2025.08.21. 별내농협 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

임차인·점유자 분석

조사상 임차인·점유자는 총 6명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 본건 지하1층1호와 직접 일치하는 임차권자는 정경희 1명이고, 나머지 5명은 1층 또는 지하2층의 다른 호실로 기재돼 있습니다.

② 시세 비교 — 80% 유찰가도 최근 거래보다 높다

건원베스트원 최근 실거래 12건은 전용 12.95㎡부터 29.39㎡까지의 소형 호실입니다. 본건 비교 대상면적은 101.89㎡로 표시돼 있으나 면적이 일치하지 않으므로, 아래 거래는 직접 비교가격이 아니라 단지 내 거래수준과 흐름을 확인하는 보조자료로만 봐야 합니다.

가격 판단에서 우선할 수치는 전체 평균 226,166,666원이 아니라 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 350,000,000원입니다. 현 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 354,400,000원으로, 최근 12개월 평균의 157.5%이고 최신 거래보다도 4,400,000원 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 1.5% 하락해, 가격 추세도 상승이 아니라 약한 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 354,400,000원 가정)

채권총액 7,500,000,000원 중 채권자 배당은 348,638,400원, 미배당은 7,151,361,600원으로 계산됩니다. 신청채권 3,500,000,000원은 이 가정에서 배당액 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나, 배당표가 2023년 말소기재가 있는 을구 1번 근저당을 선순위로 반영하고 있어 실제 배당순위는 등기 원본 확인 전 확정할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 상봉역 남동측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물이며 외벽은 석재붙임 등, 창호는 하이샤시 등으로 마감됐습니다. 급배수·위생·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공부 용도는 일반음식점과 휴게음식점입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 11,250,000원/㎡입니다.
• 환금성. 지하층 음식점 용도의 비주거 물건으로 영업가치와 임대수요에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 단지 실거래는 소형 주거 호실 위주여서 본건의 직접 환금성을 설명하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2019.12.11. 근저당의 말소선, 2023.09.12. 말소등기 효력과 공동담보목록을 등기사항전부증명서 원본에서 대조해야 합니다.
• 정경희 임차권 확인. 사업자등록 신청 여부, 실제 점유 지속 여부, 임차권등기명령 결정문, 배당요구 내용과 매각물건명세서의 인수 문구를 확인해야 합니다.
• 다른 호실 점유자 구분. 1층103호·104호·106호·107호와 지하2층1호 점유자는 본건 지하1층1호와 점유 부분이 다릅니다. 사건의 일괄매각 범위와 물건번호를 대조하세요.
• 공동담보 범위. 여러 호실이 공동담보로 연결돼 있어 다른 담보물의 매각·배당 여부가 채권 잔액과 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가격 비교 한계. 최근 거래 면적은 12.95㎡~29.39㎡이고 본건 비교 대상면적 101.89㎡와 일치하지 않습니다. 동일 용도·동일 면적의 근린생활시설 거래나 수익가치를 별도로 조사해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 1.5% 낮습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 영업·공실 비용. 지하 음식점의 공실 기간, 환기·소방·급배수 상태, 원상복구비와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았으므로 법원 기록과 관할기관 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저 말소기준을 확인해야 한다”

이 물건은 계산표만 보면 매수인 인수 0원, 감정가 대비 20% 할인이라는 단순한 구조처럼 보입니다. 그러나 2019년 근저당을 말소기준으로 놓은 권리분석과 2023년 해당 근저당 말소기재가 충돌하고, 본건 전체를 점유한 정경희의 보증금 20,000,000원 상가임차권은 대항력 판단이 확정되지 않았습니다.

가격도 안전마진이 없습니다. 실질취득액 354,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 225,000,000원의 157.5%이고 최신 거래 350,000,000원보다 높습니다. 더구나 비교 거래는 본건과 면적이 일치하지 않고 최근 추세도 1.5% 하락했습니다. 지하 음식점이라는 제한된 환금성까지 고려하면, 현 회차는 권리도 확인 전이고 가격도 싸지 않습니다. 결론은 등기·명세서 원본 확인 전 입찰 보류입니다.