인수 0원이어도, 최저가가 최근 거래보다 높다 — 상봉베스트원 지하2층 1호

서울북부지방법원 2025타경12317. 상봉역 남동측 인근의 상봉베스트원아파트 지하2층 1호가 포함된 사건입니다. 물건 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 기호 가·나가 공부상 일반음식점, 기호 다·라·마·바가 공부상 휴게음식점입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 대상 토지는 8필지 일단의 아파트 건부지 등으로 이용되고 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사건원종합건설입니다. 최초 신탁등기 후 소유권이 회사로 귀속됐고, 여러 공동담보 근저당이 설정·변경·이전·말소된 뒤 별내농업협동조합의 신청으로 임의경매가 시작됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 점유자 보증금과 확정일자가 모두 미상이고 말소기준권리 연혁에도 확인할 부분이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 판정과 말소기준 확인

현재 말소기준권리는 2019.12.11. 을구 1번 근저당권으로 계산돼 있으며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 기준에 따르면 조사된 점유자 5명의 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.

② 점유자 현황 — 실제 점유자 5명, 보증금은 모두 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없습니다. 실제 조사된 점유자는 5명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 특히 경매 대상 주소와 같은 지하2층1호에는 (주)디에스케이지코리아 정대성이 전입해 있어 점유 형태, 실제 인도 대상, 보증금과 사업자등록 현황을 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 비교면적도 맞지 않는다

등록된 비교 단지는 건원베스트원, 114세대, 2019.05.15. 사용승인입니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 226,166,666원, 최근 12개월 8건 평균은 225,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 350,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -1.5% 하락했습니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 364,000,000원은 최근 12개월 평균의 161.8%입니다. 최신 거래 350,000,000원보다도 높아, 현 회차를 두고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 최근 추세 역시 -1.5%로 하락 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)

채권최고액 합계 7,500,000,000원 중 358,104,000원이 배당되고, 미배당액은 7,141,896,000원입니다. 신청채권자 청구액 3,500,000,000원은 현 회차 시뮬레이션상 배당되지 않으며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 부족액

유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 선순위 채권 미배당은 늘어납니다. 신청채권자 청구액 3,500,000,000원도 각 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 이 구조는 낙찰자의 권리 인수와는 별개지만, 채권관계가 복잡하고 공동담보가 다수라는 점을 보여줍니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상봉역 남동측 인근이며, 주위에 아파트·근린생활시설·오피스텔이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
• 이용. 공부상 일반음식점과 휴게음식점이며, 대상 주소는 지하2층1호입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 도로가 소재하며, 토지는 광대세각 조건입니다.
• 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 지하층 음식점 용도와 점유관계 미상은 일반 주거물건보다 매수층과 임대수요 확인 부담을 높입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2019.12.11. 근저당을 기준으로 한 판정과 2023.09.12. 말소등기 연혁을 최신 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
• 지하2층 점유 확인. (주)디에스케이지코리아 정대성의 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금, 사업자등록일과 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 다른 점유 부분 확인. 1층103호·104호·106호·107호 점유관계가 일괄매각 범위와 어떻게 연결되는지 매각목록에서 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 보증금이 모두 미상입니다. 상가 또는 주거 임대차 적용 여부와 소액임차인 범위를 확인해야 배당표가 확정됩니다.
• 시세자료 재수집. 현재 거래표본은 면적이 일치하지 않습니다. 지하층, 음식점 용도, 동일 면적과 동일 매각범위의 거래·임대 사례를 별도로 확보하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -1.5%이고, 현재 최저가는 최신 거래 350,000,000원보다 높습니다.
• 공동담보 확인. 여러 호실과 공동담보목록이 연결돼 있으므로 일괄매각 여부와 채권 배분 관계를 원본에서 확인하세요.
• 체납비용 확인. 관리비·공용부분 비용·당해세·영업 관련 체납과 원상복구 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다

이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 현재 권리 판정상 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액도 최저가와 같은 364,000,000원입니다. 그러나 가격과 자료의 질을 함께 보면 판단은 보수적이어야 합니다.

최저가는 최근 12개월 평균 225,000,000원의 161.8%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -1.5%이며 거래표본 면적은 대상 비교면적과 일치하지 않습니다. 여기에 지하층 음식점 용도, 보증금·확정일자 미상 점유자 5명, 말소기준권리 후속 말소등기 확인 문제가 겹칩니다.

권리 인수는 0원이지만 가격 메리트와 원본 정합성은 확인되지 않은 물건입니다. 현재 회차에서 싸다고 접근하기보다, 동일 매각범위의 상업용·지하층 거래와 임대수익, 실제 점유관계, 최종 말소기준권리를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.