서울남부지방법원 2025타경11032. 강서구 가양동 강서한강자이타워 5층 A516호로, 감정평가상 산업시설(업무)이며 내부를 516-1호와 516-2호로 나누어 이용 중입니다. 소유자는 주식회사미래엔비텍이고, 2014년 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 667,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 명의 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 설정된 신한은행 근저당권, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단·국·강서구의 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인된 두 업체도 각각 2024년에 점유를 시작해 2014년 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 임차인 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가양동 1498 강서한강자이타워 제5층 제에이516호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 산업시설(업무) · 내부 516-1호·516-2호로 구획 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 15층·지하 2층 건물 내 제5층 |
| 소유자 | 주식회사미래엔비텍 (2014.11.25. 소유권이전 · 거래가액 667,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 665,600,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 경매신청 채권자 | 주식회사신한은행의 양수인 유에스에이치유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 1,706,811,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준은 2014.11.25. 접수된 신한은행 근저당권 600,000,000원입니다. 2021년 추가로 설정된 신한은행 근저당권 1,200,000,000원과 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 케이비손해보험·정상배관 주식회사·오종완 관련 가압류와 강제경매, 보전처분 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 점유 시작 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)미래파워텍 대표이사 이호선 516-1 | 2024.08.05 | 1,500,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)포스디운 대표이사 정영관 516-2 | 2024.05.04 | 15,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 업체 모두 실제 점유 임차인으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 점유 시작일은 각각 2024.08.05.와 2024.05.04.로, 말소기준일인 2014.11.25.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인의 보증금 합계 16,500,000원은 낙찰자가 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 1,300,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 665,600,000원입니다. 감정가 대비 비율은 51.2%, 감정가와의 차이는 634,400,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 665,600,000원입니다.
그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 부지의 산업시설(업무)이고, 동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “반값 매물”이라고 평가할 근거는 부족합니다. 실제 입찰가는 현재 임대수익, 공실 가능성, 관리비, 부가가치세 처리, 동일 건물의 매매·임대 사례를 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 665,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,056,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 56,544,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 80,778,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 근저당 600,000,000원이 배당된 뒤, 후순위 근저당에 56,544,000원만 배당됩니다. 채권자 미배당 합계는 1,224,234,300원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 산업시설(업무)로 사용 중이며 내부를 516-1호와 516-2호로 나누어 두 업체가 점유하고 있습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 가양동, 지하철 9호선 양천향교역 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모 공장과 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 양천향교역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 양천로, 남동측 양천로55길과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 8,481,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수· 소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 산업시설은 실제 사용 업종, 공실률, 임대수익, 관리비와 동일 건물 거래사례가 가격에 큰 영향을 줄 수 있어 주거용 물건보다 별도의 수익성 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대사례 확인. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 강서한강자이타워 내 유사 산업시설의 최근 매매가와 임대조건을 대조하세요.
- 현 임차조건 확인. 516-1호와 516-2호의 실제 계약서, 월차임 납부상태, 계약 종료일, 관리비 부담 주체를 확인하세요.
- 명도 일정. 대항력은 없지만 업체 2곳이 영업·업무 공간으로 사용하고 있어 인도 협의에 시간이 필요할 수 있습니다.
- 국세·지방세. 국민건강보험공단·강서구·국 관련 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 매각기일 전 확인하세요.
- 부가가치세·업종 제한. 산업시설 취득에 따른 부가가치세 처리와 입주 가능 업종, 지식산업센터 관리규약을 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 부담액을 관리사무소에서 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 체납자료를 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2014년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 2024년에 점유를 시작했으므로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 산업시설의 동일 조건 실거래와 임대수익 비교 없이 싸다고 단정할 수 없습니다. 국세·지방세 압류, 두 업체의 점유, 내부 2개 호실 구획, 산업시설의 환금성을 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 실사 후 결정입니다.
