서울북부지방법원 2025타경12534. 서울 중랑구 상봉동 주함해븐빌 5층 502호로, 전용면적은 41.08㎡이고 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 강정모는 2021년 1월 27일 매매를 원인으로 거래가 310,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 310,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
가격은 감정가 311,000,000원에서 한 차례 유찰되어 248,800,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 295,000,000원보다 46,200,000원 낮고, 최신 거래 305,000,000원보다도 56,200,000원 낮습니다. 따라서 최저가 자체에는 분명한 할인 폭이 있습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 말소기준권리의 실제 존속 여부와 임차권의 대항력을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 256-89 주함해븐빌 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 중랑구 상봉중앙로8가길 20 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 41.08㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 주함해븐빌 10세대 · 2013.09.05 준공 |
| 소유자 | 강정모 (2021.01.27 매매, 거래가 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 248,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 산정상 인수 0원, 원본 대조는 필수
사건 산정표 기준으로는 2013년 우리은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 2023년 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 결론은 2013년 근저당이 유효한 말소기준권리라는 전제에 서 있으므로, 말소등기와의 정합성 확인이 선행되어야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진실 제5층 제502호 전부 | 310,000,000원 | 2021.01.27 | 2020.12.18 | 2023.02.09 | 없음 | 미상 | 0원 산정 |
김진실은 2020.12.17 임대차계약을 체결하고 2020.12.18 확정일자를 받았으며, 2021.01.27 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이후 2023.02.09 보증금 310,000,000원의 주택임차권등기를 마치고 배당요구를 했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 84.3%
주함해븐빌은 총 10세대의 소규모 도시형생활주택입니다. 확인된 거래는 3건이며, 대상 면적 41.08㎡와 같은 면적 또는 유사 면적 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 42.16㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2023.12 | 41.08㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 41.08㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 291,666,666원 |
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 248,800,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 84.3%, 최신 거래 305,000,000원의 81.6%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 3.5% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세도 아닙니다.
반면 감정가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.4%이고 최신 거래보다도 높았습니다. 신건 감정가에는 가격 메리트가 약했지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가에는 46,200,000원의 최근 평균 대비 할인 폭이 생겼습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,283,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 244,516,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,984,554원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,938,880원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 페퍼저축은행 | 310,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,297,923,434원 중 244,516,800원이 배당되고, 미배당액은 1,053,406,634원으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표에는 등기상 말소 기록이 있는 우리은행 근저당이 포함되어 있으므로 원본 서류와의 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원 산정
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 248,800,000원 | 244,516,800원 | 1,053,406,634원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 199,040,000원 | 195,453,440원 | 1,102,469,994원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 159,232,000원 | 156,202,752원 | 1,141,720,682원 | 0원 |
사건 산정상 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 말소기준권리와 임차인의 대항력 판단이 원본에서도 동일하게 확인된다면 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 반대로 기준권리가 달라져 임차인의 대항력이 인정되면 이 시나리오는 전면 수정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 상봉중학교 서측 인근으로 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 아파트단지와 다세대주택이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 망우역 경의중앙선·경춘선이 있습니다.
- 이용상태. 감정 기준일 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 10m 포장도로와 북서측 약 5m 포장도로에 각각 접한 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역이며, 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 3,702,000원입니다.
- 현장 확인. 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 공부상 도시형생활주택과 외관·탐문상 현황은 동일하나 실제 내부구조는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 10세대 소규모 건물이고 확인 거래도 3건으로 제한적입니다. 망우역 접근성은 장점이지만 매도 시 거래 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2013.09.06 우리은행 근저당이 실제 현존하는 기준권리인지, 2013.10.23 말소등기와 어떤 관계인지 등기부 현재사항과 폐쇄사항을 확인하세요.
- 임차인 대항력 재검증. 김진실의 계약일·확정일자·전입일·점유일과 임차권등기명령 결정문을 기준권리와 다시 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 임차보증금 310,000,000원의 매수인 인수 여부와 배당요구 종기 준수 여부를 최종 명세서에서 확인하세요.
- 배당표 정합성 확인. 말소 기록이 있는 우리은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 채권계산서와 등기 원본으로 확인하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 24,880,000원입니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 미확인 물건이므로 누수·결로·시설 노후와 실제 구조를 현장 조사로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·전기·수도 미납 여부를 확인하세요.
- 소규모 건물 환금성. 거래 표본이 적으므로 예상 매도가를 최근 평균보다 보수적으로 설정하고 매도 기간도 충분히 반영하세요.
맺으며 — “가격은 검토 가능, 권리는 확인 후”
현재 최저가 248,800,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 84.3%이고, 최신 거래 305,000,000원의 81.6%입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가 단계의 과한 가격은 상당 부분 조정됐습니다. 사건 산정대로 임차인 대항력이 없고 매수인 인수가 0원이라면 가격 경쟁력이 있는 회차입니다.
하지만 보증금 310,000,000원의 임차권이 존재하고, 대항력 없음 판단의 전제가 된 우리은행 근저당에는 설정 후 말소등기가 기재되어 있습니다. 이 부분이 정리되지 않으면 실질취득액이 최저가로 끝난다고 확정할 수 없습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 조건부 보류. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 말소기준권리와 임차권 승계 여부가 동일하게 확인될 때에만 현재 가격 메리트를 인정하는 접근이 안전합니다.