서울북부지방법원 2025타경12541. 성북구 하월곡동 코업스타클래스 28층 101-2802호 아파트입니다. 감정가는 1,740,000,000원이었지만 2회 유찰돼 현재 최저가는 1,113,600,000원, 감정가의 64%입니다. 시세만 놓고 보면 최근 12개월 평균 1,500,000,000원과 최신 거래 1,600,000,000원보다 아래에 있습니다. 더구나 최근 거래 흐름은 이전보다 10.9% 상승한 것으로 집계됩니다.
하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준은 2018.04.11. 설정된 웰컴저축은행주식회사 근저당권 180,000,000원이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 점유자 이지원의 전입일은 2025.02.05.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 토지 을구 4번·5번 구분지상권설정등기가 매수인이 인수할 권리로 명시돼 있어 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12541 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 46-73 코업스타클래스 28층 101-2802호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 41층 건물 내 28층 101-2802호 |
| 시세 비교면적 | 166.87㎡ |
| 소유자 | 이종서 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2011.07.29 · 거래가액 1,226,114,550원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,740,000,000원 / 1,113,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,116,694,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 토지 별도등기 확인
2018.04.11. 웰컴저축은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.16. 기술보증기금 관련 임의경매개시결정, 2025.05.30. 웰컴저축은행 주식회사 임의경매개시결정, 2026.02.09. 성북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 금액상 예상 인수액은 0원입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 28층 101-2802호 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이지원은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며 전입일은 2025.02.05.입니다. 말소기준권리 2018.04.11.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 액수 자체를 임의로 추정할 수는 없지만, 현재 자료상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근시세의 74.2%
코업스타클래스의 시세 비교 기준면적은 166.87㎡이고, 확인된 거래는 7건입니다. 전체 평균은 1,395,000,000원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 2건 평균은 1,500,000,000원, 최신 거래는 2026.06 · 1,600,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 170.45㎡ | 35 | 1,600,000,000원 |
| 2025.12 | 151.17㎡ | 19 | 1,400,000,000원 |
| 2025.05 | 151.17㎡ | 13 | 1,330,000,000원 |
| 2023.03 | 166.87㎡ | 39 | 1,670,000,000원 |
| 2022.08 | 170.45㎡ | 13 | 950,000,000원 |
| 2021.07 | 151.17㎡ | 33 | 1,435,000,000원 |
| 2021.07 | 151.17㎡ | 16 | 1,380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 1,500,000,000원 |
현재 최저가 1,113,600,000원은 최근 12개월 평균의 74.2%, 전체 거래 평균의 79.8%입니다. 최신 거래 1,600,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 10.9% 높게 집계돼 있어, 현재 가격 자체는 최근 시세에 비해 낮은 구간입니다. 다만 그 가격 차이를 토지 구분지상권 인수 리스크와 분리해 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,113,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,536,000원 |
| 2. 근저당 · 웰컴저축은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 920,064,000원 |
현재 계산상 웰컴저축은행 근저당 180,000,000원은 전액 배당되고 금액상 미배당은 없습니다. 소유자 잔여는 920,064,000원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 경고사항으로 기재돼 있어 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곡역(동덕여대) 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·주상용복합 빌딩·쇼핑센터·점포·음식점·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 41층 건물 중 28층이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형의 평탄한 주상복합 건부지이며 주위로 광대로와 소로에 접합니다. 공시지가는 7,552,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되고 철도 저촉, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 단지. 코업스타클래스는 120세대이며 준공일은 2010.07.02입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 4번·5번 구분지상권의 권리자, 범위, 존속내용과 본 호수 이용에 미치는 영향을 매각물건명세서와 토지등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유자 관계 확인. 이지원은 전입일이 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유 및 명도 관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 경고사항으로 기재돼 있어 당해세 해당 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 1,113,600,000원은 최근 12개월 평균 1,500,000,000원의 74.2%, 최신 거래 1,600,000,000원보다 낮습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·토지 별도등기와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 먼저 볼 것은 ‘인수되는 토지 권리’
이 사건은 감정가 1,740,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 1,113,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 1,500,000,000원 대비 74.2%이고 최신 거래 1,600,000,000원보다 낮아 가격 지표만 보면 할인 폭이 분명합니다. 점유자 이지원도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 금액상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 매각물건명세서가 토지 구분지상권 2건의 인수를 명시하고 있다는 사실이 이 사건의 성격을 바꿉니다. 즉 “금액상 인수 0원”과 “인수할 권리가 없음”은 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 가격보다 토지 별도등기의 내용과 효력을 먼저 확정한 뒤 시세 할인폭을 판단해야 하는 사건입니다.
