서울북부지방법원 2025타경12541. 성북구 하월곡동 코업스타클래스 101동 28층 2802호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 비교면적 166.87㎡ 물건입니다. 소유자 이종서는 2011.07.29 거래가 1,226,114,550원에 소유권을 취득했습니다. 건물은 철근콘크리트구조 41층 건물이며, 대상 호실은 28층입니다.
표면적인 금액 인수액은 0원이지만, 이 물건을 인수권리 없는 깨끗한 경매로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기로서 2010.07.28 접수된 토지 을구 4번·5번 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 실질취득비용은 최저가 1,740,000,000원을 최소선으로 보되, 구분지상권의 존속 내용과 이용 제한에 따른 경제적 부담을 별도로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 46-73 코업스타클래스 28층 101-2802호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교면적 166.87㎡ · 41층 중 28층 |
| 소유자 | 이종서 (2011.07.29 거래가 1,226,114,550원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,740,000,000원 / 1,740,000,000원 (신건) |
| 신청 관계 / 청구 | 주식회사 레이나스타일의 추심권자 기술보증기금 / 1,116,694,822원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
| 점유 조사 | 이지원 · 28층 101-2802호 · 전입 2025.02.05 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 불인수, 토지 권리는 인수
다만 임차인 이지원의 전입일 2025.02.05는 2011.07.29 제시 기준일뿐 아니라 2016.09.30 한화손해보험 근저당권 설정일보다도 늦습니다. 따라서 임차인의 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 승계 위험은 없는 구조입니다. 후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 28층 101-2802호 | 2025.02.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 낙찰자가 임차보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최우선변제 해당 여부와 명도 협의 조건은 매각물건명세서 및 배당요구 종기 서류에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 상승세여도 17.4억은 높다
코업스타클래스는 120세대, 2010.07.02 준공 단지입니다. 비교면적은 166.87㎡이며, 확인된 실거래 표본은 7건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 1,500,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 1,600,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 170.45㎡ | 35층 | 1,600,000,000원 |
| 2025.12 | 151.17㎡ | 19층 | 1,400,000,000원 |
| 2025.05 | 151.17㎡ | 13층 | 1,330,000,000원 |
| 2023.03 | 166.87㎡ | 39층 | 1,670,000,000원 |
| 2022.08 | 170.45㎡ | 13층 | 950,000,000원 |
| 2021.07 | 151.17㎡ | 33층 | 1,435,000,000원 |
| 2021.07 | 151.17㎡ | 16층 | 1,380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 1,500,000,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 10.9% 상승했습니다. 그러나 상승 추세를 반영해도 신건 최저가 1,740,000,000원은 최근 평균의 116.0%로, 평균보다 240,000,000원 높습니다. 최신 거래 1,600,000,000원보다도 140,000,000원 높고, 확인된 거래 표본 최고가 1,670,000,000원도 70,000,000원 웃돕니다.
회차 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 1,392,000,000원, 2회 유찰 시 1,113,600,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 낮아지는 구간은 1회 유찰 시나리오부터입니다. 다만 토지 구분지상권 2건의 부담은 낙찰가가 내려가더라도 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,740,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 선경제이앤피 | 3,248,015,232원 | 592,200,000원 |
| 5. 근저당 · 한화손해보험주식회사 | 731,400,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사유니온저축은행 | 63,700,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 웰컴저축은행주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사레이나스타일 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,851,115,232원 중 채권자 배당액은 1,720,200,000원, 미배당액은 4,130,915,232원으로 추정됩니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 신청채권 1,116,694,822원은 해당 시뮬레이션에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 등기부상 말소 이력과 배당 가정의 차이는 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 지하철 6호선 월곡역(동덕여대) 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·아파트·주상용복합빌딩·쇼핑센터·점포·음식점·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 41층 건물의 28층 호실로, 외벽은 석재·외장판넬·페어글라스 등으로 마감됐고 샷시 이중창, 급·배수·난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평탄지의 주상복합 건부지이며 광대로와 소로에 접합니다. 공시지가는 7,552,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 철도 저촉, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 120세대 단지의 166.87㎡ 대형 면적이며, 확인된 거래가 7건·최근 12개월 거래가 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 응찰가 산정 시 매도 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 토지 을구 4번·5번 구분지상권의 권리자, 존속기간, 범위, 지료, 이용 제한을 토지등기부와 설정계약에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확정. 하나은행 1번 근저당권의 2013.10.16 말소 이력과 국민은행 2번·4번 근저당권의 2016.10.04 말소 이력을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 이지원의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제와 명도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 1,740,000,000원은 최근 12개월 평균 1,500,000,000원의 116.0%입니다. 최근 시세보다 저렴하다는 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 회차별 시나리오. 1회 유찰 시 1,392,000,000원, 2회 유찰 시 1,113,600,000원입니다. 다만 유찰되어도 구분지상권 승계는 그대로 남습니다.
- 세금과 배당. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 명도 재원이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·토지등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “임차인 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
임차인 이지원은 전입일이 늦어 대항력이 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하지 않습니다. 이 점만 보면 권리 위험은 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 임차인이 아니라 토지 구분지상권 2건입니다. 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시했으므로, 구분지상권의 실질적인 이용 제한을 확인하기 전에는 인수액을 단순히 0원으로 평가할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 1,740,000,000원은 최근 12개월 평균 1,500,000,000원의 116.0%이고, 최신 거래 1,600,000,000원과 표본 최고가 1,670,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 10.9% 상승했더라도 신건 가격에 할인은 없습니다. 임차보증금은 불인수지만 토지 권리는 인수, 가격은 최근 시세 이상. 현 회차에서는 가격 메리트보다 권리 원본 확인이 먼저인 물건입니다.
