의정부지방법원 2025타경65257. 탄현마을 1105동 13층 1301호 아파트입니다. 현재 소유자는 이소리이며 2021.08.21. 매매를 원인으로 2021.11.30. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 404,000,000원입니다. 이후 확인되는 핵심 권리는 김창훈의 보증금 360,000,000원 주택임차권과 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.12.29. 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다.
권리분석의 중심은 두 임차인입니다. 김창훈은 2022.01.27. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.23., 임차보증금은 360,000,000원입니다. 2024.03.06. 임차권등기까지 마쳤기 때문에 원래 배당 부족분은 매수인에게 이어지는 구조입니다. 실제 배당 추정에서도 245,000,000원 매각을 가정하면 김창훈에게 240,770,000원이 배당되고 119,230,000원이 부족합니다. 그러나 이 부족분은 2026.07.27. 확약에 의해 매수인에 대한 실질 청구가 0원으로 정리됩니다.
반면 황수복은 2024.12.31. 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 주택도시보증공사의 확약은 김창훈 관련 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기에 관한 것이므로, 황수복에게까지 자동으로 적용된다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1578 탄현마을 1105동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) 단위세대 · 지상20층 중 13층 |
| 소유자 | 이소리 · 2021.11.30. 소유권이전 · 거래가액 404,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 3.6억 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
현재 등기상 핵심 임차권은 김창훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.23., 주민등록일·점유개시일은 2022.01.27., 확정일자는 2021.12.23.이며 보증금은 360,000,000원입니다. 2024.03.06. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김창훈 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.27. | 2021.12.23. | 360,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0원 |
| 황수복 | 2024.12.31. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 위험 미상 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 실질취득가는 아직 열려 있다
탄현마을동신 동일 비교 평형 70.56㎡의 실거래 12건은 307,000,000원부터 347,000,000원까지 분포하고 전체 평균은 327,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 323,600,000원, 최신 거래는 2026.07. 325,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 70.56㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 70.56㎡ | 18 | 318,000,000원 |
| 2026.02 | 70.56㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 70.56㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 70.56㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 70.56㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2025.04 | 70.56㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2025.02 | 70.56㎡ | 16 | 343,000,000원 |
| 2024.12 | 70.56㎡ | 19 | 347,000,000원 |
| 2024.10 | 70.56㎡ | 14 | 347,000,000원 |
| 2024.10 | 70.56㎡ | 13 | 307,000,000원 |
| 2024.08 | 70.56㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 323,600,000원 |
현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.7%입니다. 가격표만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -2.1%로 하락 추세이고, 무엇보다 황수복의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가가 245,000,000원으로 끝난다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 김창훈 보증금 | 360,000,000원 | 240,770,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김창훈 보증금의 미배당액은 119,230,000원이지만, 2026.07.27. 확약으로 김창훈 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 다만 황수복의 보증금은 미상이라 이 표에 반영할 수 없으며, 그 위험은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상탄초등학교 남서측 인근의 탄현마을 동신11단지아파트로, 주변은 아파트단지와 교육시설, 행정복지센터, 노변 점포·상가 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현로 등 주요도로가 지나 제반 교통사정은 대체적으로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 콘크리트경사슬라브지붕 지상20층 건물의 13층 1301호이며, 지역난방·위생 및 급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 2,335,000원/㎡입니다.
- 환금성. 탄현마을동신은 516세대, 2000.11.15. 준공 단지이며 동일 비교 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래는 307,000,000원~347,000,000원 범위지만 최근 흐름은 -2.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황수복 확인이 최우선. 보증금·실제 점유·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 실질 취득원가를 계산할 수 있습니다.
- 확약 범위 확인. 2026.07.27. 확약은 김창훈 관련 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의라는 점을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단은 최근 시세 기준. 최근 12개월 평균 323,600,000원, 최신 거래 325,000,000원, 최근 추세 -2.1%를 우선 기준으로 보되 황수복 인수 가능액을 취득원가에 더해 판단해야 합니다.
- 배당 부족 구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 김창훈에게 240,770,000원이 배당되고 119,230,000원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 핵심 인수위험이 되는 구조입니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장·현황도면·외관 관찰을 종합해 파악됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 작은 미상 하나가 결론을 막는다”
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 350,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 245,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 323,600,000원입니다. 더구나 보증금 360,000,000원의 김창훈 임차권도 2026.07.27. 확약 덕분에 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 결론을 바로 “권리 안전·가격 저렴”으로 내릴 수는 없습니다. 황수복이 2024.12.31. 전입해 있고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않기 때문입니다. 이 사람의 권리는 대항력 가능·미상이며 확약의 적용 대상도 아닙니다. 따라서 현재 판단은 주된 위험은 해소됐지만 잔여 임차인 확인 전까지 보수적으로 접근할 물건입니다. 가격은 최근 시세보다 낮지만, 실질취득가를 확정할 마지막 열쇠는 황수복의 임대차 내용입니다.
