245,000,000원
의정부지방법원 2025타경65257. 고양시 일산서구 탄현동 ‘탄현마을동신’ 1105동 13층 1301호, 전용 70.558㎡ 아파트입니다. 감정가는 350,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저가는 245,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 323,600,000원보다 78,600,000원 낮아 보입니다. 그러나 이 물건은 최저가가 곧 취득원가인 구조가 아닙니다.
임차권자 김창훈은 임대차계약과 확정일자가 2021.12.23, 전입·점유 개시가 2022.01.27이고, 임차보증금은 360,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준인 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄으며 배당요구도 한 상태입니다. 최저가 245,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,230,000원을 뺀 240,770,000원만 배당되고, 남은 119,230,000원은 매수인이 인수합니다.
결국 매수인의 실질취득가는 245,000,000원과 인수액 119,230,000원을 합한 364,230,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 360,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 245,000,000원이 아니라 실질취득가 약 3.64억원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1578 탄현마을 제1105동 제13층 제1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 70.558㎡ · 지상 20층 중 13층 |
| 단지 | 탄현마을동신 · 516세대 · 2000.11.15 준공 |
| 소유자 | 이소리 (2021.11.30 소유권이전 · 거래가액 404,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당액을 매수인이 인수
이 부동산에는 과거 다수의 근저당권과 경매개시결정이 있었지만, 2011.11.28 임의경매 매각과 이후 해지에 따라 순차적으로 말소됐습니다. 현 소유자 이소리의 2021.11.30 소유권 취득 당시 설정된 한화생명보험 근저당권 340,800,000원도 2022.01.27 해지로 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 김창훈은 2021.12.23 확정일자를 받고 2022.01.27 전입·점유를 시작했으며, 2024.03.06 보증금 360,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구와 우선변제권이 있어 매각대금에서 먼저 배당받지만, 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차 관련자 | 점유·전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창훈 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.01.27 | 360,000,000원 2021.12.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.03.06 | 보증기관 승계 아님 119,230,000원 인수 |
| 황수복 점유 범위·용도 미상 | 2024.12.31 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 추가 인수 여부 미상 |
② 시세 비교 — 최저가는 75.7%, 실질취득은 112.6%
같은 단지 ‘탄현마을동신’ 전용 70.56㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 327,666,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 5건 평균 323,600,000원과 최신 거래 325,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 70.56㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 70.56㎡ | 18 | 318,000,000원 |
| 2026.02 | 70.56㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 70.56㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 70.56㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 70.56㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2025.04 | 70.56㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2025.02 | 70.56㎡ | 16 | 343,000,000원 |
| 2024.12 | 70.56㎡ | 19 | 347,000,000원 |
| 2024.10 | 70.56㎡ | 14 | 347,000,000원 |
| 2024.10 | 70.56㎡ | 13 | 307,000,000원 |
| 2024.08 | 70.56㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.56㎡ | 5건 | 323,600,000원 |
최저가 245,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 75.7%입니다. 그러나 확인된 인수액을 포함한 실질취득가는 364,230,000원으로 최근 12개월 평균보다 40,630,000원 높고, 최신 거래 325,000,000원보다도 39,230,000원 높습니다. 비율로는 최근 평균의 112.6%, 최신 거래의 112.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 | 매각가의 약 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 김창훈 보증금 | 360,000,000원 | 240,770,000원 | 부족분 119,230,000원 매수인 인수 |
| 2. 한국주택은행 근저당 | 52,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 신한은행 근저당 | 72,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 흥국생명보험 근저당 | 26,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 우리은행 근저당 | 96,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 우리은행 근저당 | 15,600,000원 | 0원 | 미배당 |
| 7. 교보생명보험 근저당 | 214,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 8. 의왕새마을금고 근저당 | 240,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 9. 의왕새마을금고 경매개시결정 | 360,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 10. 의왕새마을금고 경매개시결정 | 360,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 11. 삼성화재해상보험 근저당 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 12. 서천축산업협동조합 근저당 | 27,600,000원 | 0원 | 미배당 |
| 13. 신한은행 근저당 | 42,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 14. 한화생명보험 근저당 | 340,800,000원 | 0원 | 미배당 |
| 15. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 360,000,000원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 시뮬레이션상 매각대금 전액은 집행비용과 김창훈의 임차보증금 배당에 사용됩니다. 김창훈의 보증금 부족분 119,230,000원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 과거 등기의 말소 여부와 실제 배당참가 채권은 원본 기록으로 대조해야 합니다.
④ 유찰돼도 총 취득부담이 거의 줄지 않는다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 | 최근시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 245,000,000원 | 119,230,000원 | 364,230,000원 | 112.6% |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 171,500,000원 | 191,701,000원 | 363,201,000원 | 112.2% |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 120,049,999원 | 242,430,701원 | 362,480,700원 | 112.0% |
낙찰가가 245,000,000원에서 120,049,999원까지 내려가도 실질취득가는 364,230,000원에서 362,480,700원으로 소폭만 감소합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 김창훈에게 돌아가는 배당이 줄어 인수액이 커지기 때문입니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 지상 20층 건물의 13층입니다.
- 입지. 상탄초등학교 남서측 인근 탄현마을 동신11단지에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 교육시설, 행정복지센터, 점포와 상가 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 탄현마을입구 사거리와 산현로 등 주요 도로가 가까워 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 열병합방식 지역난방, 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 승강기와 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,335,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장, 현황도면과 외관 관찰을 종합해 내부구조를 판단했습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 계속 확인되지만 최근 12개월 평균은 323,600,000원이고 최근 거래 추세는 이전 거래군보다 2.1% 낮습니다. 실질취득 364,230,000원은 이 가격대를 넘어섭니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득가로 예산 산정. 현재 회차에서는 245,000,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 364,230,000원을 기준으로 취득세·수리비·명도비용까지 계산해야 합니다.
- 김창훈 배당액 재확인. 보증금 360,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 인수액은 집행비용, 세금, 배당참가 채권에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 황수복 임대차 원본 확인. 전입일은 2024.12.31이지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 계약서, 주민등록, 점유 현황과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회 또는 3회 유찰돼도 김창훈 보증금 인수액이 늘어 실질취득가는 약 3.62억~3.63억원으로 유지됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 누수·수리 범위·설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 여부 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 실제 취득 목적과 절차에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 매각기일 진행상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.14이므로 변경·매각·불허가 여부를 법원 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 점유자별 인도 범위와 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.45억짜리 경매가 아니라 3.64억짜리 인수형 물건”
이 물건의 최저매각가는 245,000,000원이지만, 그 숫자는 취득원가를 설명하지 못합니다. 김창훈의 보증금 360,000,000원 중 예상 미배당액 119,230,000원을 매수인이 인수하면 실질취득가는 364,230,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 323,600,000원과 최신 거래 325,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 반대로 늘어나 총 부담은 약 3.62억~3.64억원에 머뭅니다. 최근 가격 흐름도 -2.1%로 하락하고 있으며, 황수복의 보증금과 확정일자까지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 표면 할인율은 크지만 실질 가격 메리트가 없고, 확인되지 않은 추가 임차위험까지 남은 물건입니다. 결론은 분명합니다. 최저가가 아니라 인수 후 총액을 기준으로 보면 입찰 매력이 낮습니다.